Logement: baisses de salaire, force majeure, peut-on suspendre le paiement de son loyer à cause de la crise du coronavirus ?

09.04.2020

Au chômage partiel, avec des salaires en baisse, ou confinés dans cette période de crise sanitaire, certains d’entre nous peuvent se retrouver en bien mauvaise situation financière au moment de payer leur loyer,

En l'état, si certains ont pu demander un moratoire de leurs loyers, aucune mesure particulière n'a été envisagée par les pouvoirs publics pour les locataires de logements dans le parc privé.

En conséquence, les loyers et charges pour le mois d’avril devront être intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location.

Les baisses de salaire, pas plus que la notion de « force majeure », ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement ; tout impayé pourrait ainsi faire l’objet d’un contentieux.

Rappelons que la force majeure est définie dans l'article 1218 du code civil qui dispose:

"Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1."

L'article 1351 prévoit pour sa part que "L'impossibilité d'exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu'elle procède d'un cas de force majeure et qu'elle est définitive, à moins qu'il n'ait convenu de s'en charger ou qu'il ait été préalablement mis en demeure"

Il va dès lors être tentant de se prévaloir de cette force majeure.

Sous l’empire de l’ancien article 1148, le juge caractérisait la force majeure par la réunion de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.

Le nouveau texte est moins exigeant et les juges devraient donc pouvoir désormais admettre comme cas de force majeure des faits qui ne l’auraient pas été nécessairement auparavant.

A noter que bien souvent la jurisprudence n'a jusqu'à présente pas été très souple pour admettre ce cas de force majeure en cas de maladies comme le VIH. Si une épidémie n’est donc pas nécessairement un cas de force majeure, la crise du covid19 est inédite par son ampleur et pourrait donc permettre aux juges d'y donner une suite favorable.

A noter que la cour d’appel de Colmar vient de statuer sur la qualification de force majeure de l’épidémie de COVID -19 et qualifie le risque de contagion par le coronavirus de force majeure (Colmar, 6e ch., 12 mars 2020, n° 20/01098 voir fichier Pdf ci-dessous). La Copur avait été saisie à propos de la rétention administrative d’une personne qui avait été en contact avec des personnels susceptibles d’être infectées par le virus COVID -19. Aussi la cour précise-t-elle que :

« ces circonstances exceptionnelles, entraînant l’absence de M. G. à l’audience de ce jour revêtent le caractère de la force majeure, étant extérieures, imprévisibles et irrésistibles, vu le délai imposé pour statuer et le fait que, dans ce délai, il ne sera pas possible de s’assurer de l’absence de risque de contagion et de disposer d’une escorte autorisée à conduire M. G. à l’audience. De plus, le CRA de Geispolheim a indiqué ne pas disposer de matériel permettant d’entendre M. G. dans le cadre d’une visio-conférence, ce dont il résulte qu’une telle solution n’est pas non plus envisageable pour cette audience ».

Cela peut dépendre également de votre contrat, puisque certains d'entre eux pourront écarter la force majeure come cause d'inexecution. Enfin, la force majeure, par principe, ne fait généralement que suspendre l’exécution du contrat mais ne fait pas disparaître définitivement l’obligation de l’exécuter, sauf si "l'empèchement est définitif".

Le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a déclaré le 28 février 2020 que le coronavirus devait être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises. Mais pas pour les particuliers ? Pourquoi les discriminer ? De nombreux contentieux sont donc à prévoir quand les tribunaux qui ont suspendu la plupart de leurs activités reprendront du service...

Pour le parc social (Hlm), l'USH a indiqué que les « organismes Hlm examineront les situations personnelles des locataires (...) que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale ».

Par ailleurs, pour ne pas pénaliser les étudiants qui ont pu quitter un logement géré par un CROUS, la ministre de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation a annoncer le 19 mars 2020 qu'aucun loyer ne serait mis à leur charge pour le mois d'avril 2020 (le préavis contractuel d'un mois ne leur sera pas opposable).

Dans ces conditions exceptionnelles, sont prolongées de deux mois, soit jusqu'au 31 mai 2020 :

la trêve hivernale ;
la période durant laquelle électricité, chauffage et gaz ne peuvent être coupés, dans une résidence principale, pour non-paiement des factures.

Par ailleurs, les locataires les plus en difficulté peuvent demander une aide d'urgence

Enfin si vous avez souscrit un crédit immobilier, il sera possible de reporter le paiement des mensualités en fonction des conditions générales de votre offre de prêt, qui permet généralement la suspension ou le report des échéances, en cas de force majeure, et pour une durée de six mois maximum.

Le plus sage est donc de vous rapprocher de votre propriétaire pour tenter de négocier des délais et échelonnement.

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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