droit immobilier - baux et de la copropriete - Le blog de Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris (et sur Twitter: @MeThierryVallat)

8 septembre 2021 3 08 /09 /septembre /2021 06:32

Paiement des frais irrépétibles en matière de recours contre un permis de construire: la notion de partie perdante

Les litiges sur les permis de construire sont légions et génèrent des frais.

Rappelons qu'un permis de construire peut être contesté, dans un premier temps, par l’introduction d’un recours administratif préalable, dit précontentieux, sollicitant le retrait de la décision pour illégalité ou par l’introduction d’un recours contentieux en annulation dudit permis, devant le Tribunal administratif compétent.

Il résulte de l’article L. 761-1 du code de justice administrative que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd "pour l’essentiel".

Que se passe-t-il concernant les frais de justice lorsqu'un requérant qui est à l’origine de la régularisation d’un permis de construire dans le cadre de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme par le juge de l’excès de pouvoir, voit sa demande rejetée ? La partie perdante doit-elle payer ces frais dits irrépétibles ?

Par une décision du 28 mai 2021, le Conseil d’Etat vient d'opérer un revirement de jurisprudence en la matière en considérant que le requérant perdant ne doit pas nécessairement être condamné au paiement de frais irrépétibles. CE 28 mai 2021, n° 437429,

En l’espèce, le maire de Marseille avait délivré un permis de construire, mais plusieurs voisins ont formé un recours en annulation contre cette décision. Le tribunal administratif a rejeté leur demande ainsi que les conclusions indemnitaires reconventionnelles présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme relatif aux recours abusifs.

Les requérants se sont donc pourvus en cassation contre ce jugement et le Conseil d’Etat a fait droit à leur demande en l’annulant et en renvoyant l’affaire au tribunal administratif.

Par un premier jugement le tribunal a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur la demande des requérants et imparti au pétitionnaire un délai de quatre mois afin de produire un permis de régularisation permettant d'assurer la conformité du projet aux dispositions de l'article L. 431-10 du code de l'urbanisme.

Un permis de régularisation a été délivré, et les requérants ont de nouveau saisi le tribunal administratif en vue d’obtenir l’annulation de ce permis.

Par un second jugement, le tribunal administratif a rejeté l'ensemble des conclusions des demandeurs considérant notamment que le permis de construire initial avait été régularisé. C’est dans ces conditions que les requérants ont formé un pourvoi à l’encontre de ce second jugement.

Néanmoins, le Conseil d’Etat a rejeté ledit pourvoi et considéré que si un permis de construire, illégal lors de sa délivrance, devient conforme à la règlementation d’urbanisme après usage de la procédure de régularisation par le juge de l'excès de pouvoir, les requérants ne sont donc pas étrangers à ce retour à la légalité.

Ainsi, bien que leur recours ait in fine été rejeté par l'effet de la régularisation de l'autorisation initiale, ils ne doivent pas, pour ce seul motif, être regardés comme devant nécessairement supporter les frais non compris dans les dépens.

Le Conseil d’Etat revient donc logiquement par cette décision du 28 mai 2021 sur sa jurisprudence qui avait instauré la notion de "partie qui perd pour l'essentiel" pouvant être condamnée au paiement de frais irrépétibles alors même que cette partie était à l'origine, par sa requête, de la régularisation du permis de construire contesté (CE, 19 juin 2017, n° 394677).

N’est donc pas une partie perdante celui qui perd son procès uniquement parce que les griefs qu’il soulevait ont été régularisés avant la fin du procès.

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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15 septembre 2020 2 15 /09 /septembre /2020 14:03

Expulsion des squatteurs occupant de façon illicite des logements: l'amendement Kasbarian va faciliter la récupération des lieux

L'amplification des occupations illicites de domicile ne pouvait laisser indifférent le législateur.

Les exemples se sont en effet multipliés ces derniers jours comme à Théoule sur Mer ou encore plus récemment à Saint Honoré-Les-Bains où des personnes , de retour de vacances, d'un déplacement professionnel ou d'un séjour à l'hôpital, ne peuvent plus ni rentrer chez elles, parce que les squatters ont changé les serrures, ni faire expulser ces occupants.

Le Code pénal comporte pourtant bien un article prévoyant et réprimant l'occupation illicite du domicile d'autrui: « l'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet » est en effet un délit et l'article L. 226-4 du code pénal le punit « d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende ».

Rappelons que le domicile est considéré comme le « lieu où, que l’intéressé y habite ou non, a le droit de se dire chez lui, quel que soit le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux » (Cour de cassation, chambre criminelle, 4 janvier 1977, n° 76-911).

Cependant, le phénomène des maisons et appartements squattés se développe et notre droit pénal reste inadapté à la répression de cette infraction.

Malgré l'illégalité de l'occupation, une personne installée dans un local d'habitation sans l'autorisation du propriétaire dispose de certains droits procéduraux pour se maintenir dans des lieux inoccupés, en l'absence d'intervention du Préfet dans les 48 heures.. En conséquence, une personne propriétaire d'un logement pourra assez difficilement expulser des personnes sans l'intervention d'un juge, sous peine d'être elle-même sujette à des poursuites.

À la suite de ces faits divers très médiatisés, le rapporteur de la loi de simplification de l'action publique en cours de discussion à l'Assemblée nationale, Guillaume Kasbarian, a déposé un amendement n°695 précisant le régime d’expulsion des squatteurs d’un domicile.

Cet amendement, qui sera soutenu par la ministre du logement (Emmanuelle Wargon soutient un amendement), vise à garantir la bonne application de l’article 38 de la loi n° 2007‑290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, pour améliorer l’effectivité de la procédure administrative d’expulsion de personnes occupant de façon illicite les logements occupés ou temporairement inoccupés, telles que les résidences secondaires.

Premièrement, afin de clarifier le champ d’application de l’article 38 et mettre fin aux ambiguïtés interprétatives relatives à la notion de « domicile », l'amendement précise que le domicile correspond aussi bien aux résidences principales que secondaires ou occasionnelles, dans le but de rendre pleinement applicable la procédure d’expulsion aux personnes occupant de façon illicite ces résidences.

Deuxièmement, il introduit un délai d’instruction de 48 heures des demandes de mise en demeure des occupants présentées au préfet sur le fondement du premier alinéa de l’article 38. En cas de refus de donner suite aux demandes des propriétaires ou locataires lésés par le squat de le leur logement, les services administratifs devront leur communiquer sans délai les motifs de la décision de refus.

Troisièmement, dans un même objectif de célérité procédurale, cet amendement précise que le préfet saisi d’une demande d’évacuation forcée du local devra intervenir « sans délai », ce qui permettra de renforcer concrètement le caractère opérationnel du dispositif.

Cette évolution devrait donc faciliter la protection du droit de propriété, en simplifiant et en accélérant les dispositions déjà existantes afin de lutter efficacement contre les squats de logements, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou occasionnel.

Me Thierry Vallat est intervenu ce 15 septembre 2020 sur LCI dans l'émission Brunet direct avec le député Guillaume Kasbarian pour évoquer les difficultés de récupérations des lieux squattés.

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12 juillet 2020 7 12 /07 /juillet /2020 14:25

Quels documents peut-on exiger du syndic de copropriété depuis le 1er juillet 2020 ?

Depuis le 1er juillet 2020, les syndics professionnels doivent mettre à la disposition des copropriétaires une liste minimale de documents relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés sur un espace sécurisé sur Internet.

Cette obligation de mettre en place un extranet sécurisé pour permettre aux copropriétaires d’accéder à distance aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots existait depuis le 1er janvier 2015 et la loi ALUR, mais n'était que très peu appliquée faute de précisions dans la loi.

C'est pourquoi un décret n°2019-502 du 23 mai 2019 pris en application de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, et publié le 24 mai 2019 au Journal officiel fixe la liste des documents à faire figurer a minima sur l’extranet.

Ce texte est entré en vigueur le 1er juillet 2020 et prévoit 3 différents niveaux d'accès:

La liste comprend tout d'abord des documents relatifs à la gestion de l’immeuble qui sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires :

le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965;
le carnet d’entretien de l’immeuble ;
les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
le contrat de syndic en cours.

Le syndic professionnel doit également mettre en ligne plusieurs documents relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition, à savoir :

le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fond de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Le décret précise enfin la liste des documents relatifs à la gestion de l’immeuble accessibles aux seuls membres du conseil syndical :

les balances générales des coptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.

S ’agissant d’une liste minimale, rien n’empêche le syndic d’aller plus loin que ce cadre réglementaire et d’apporter davantage de visibilité aux documents qu’il jugera nécessaires en fonction de la qualité du propriétaire.

Le décret du 27 juin 2019 prévoit que les personnes ayant accès à l’espace en ligne sécurisé bénéficient d’un code personnel, qu’il s’agisse du conseil syndical ou des copropriétaires. L’accès au moyen de ce code garantit la fiabilité de l’identification du bénéficiaire.

Le syndic est tenu d’actualiser l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace. Cette actualisation intervient au minimum une fois par an et dans les trois mois précédant l’assemblée générale annuelle.

Le Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 instaure par ailleurs des sanctions pécuniaires pour les syndics professionnels qui ne fourniraient pas au conseil syndical l’ensemble des pièces et documents demandés, dans un délai d’un mois. L’amende s’élève à 15 euros par jour de retard, une fois ce délai d’un mois passé. Elle sera imputée aux honoraires de base, sans plafonnement.

A noter que l'assemblée générale de copropriété dispose de la possibilité de dispenser le syndic de mettre en place un extranet (décision prise à la majorité absolue).

Retrouvez le décret du 23 mai 2019: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000038501555&categorieLien=id

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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9 avril 2020 4 09 /04 /avril /2020 14:13

Logement: baisses de salaire, force majeure, peut-on suspendre le paiement de son loyer à cause de la crise du coronavirus ?

Au chômage partiel, avec des salaires en baisse, ou confinés dans cette période de crise sanitaire, certains d’entre nous peuvent se retrouver en bien mauvaise situation financière au moment de payer leur loyer,

En l'état, si certains ont pu demander un moratoire de leurs loyers, aucune mesure particulière n'a été envisagée par les pouvoirs publics pour les locataires de logements dans le parc privé.

En conséquence, les loyers et charges pour le mois d’avril devront être intégralement réglés, et ce à la date mentionnée au contrat de location.

Les baisses de salaire, pas plus que la notion de « force majeure », ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement ; tout impayé pourrait ainsi faire l’objet d’un contentieux.

Rappelons que la force majeure est définie dans l'article 1218 du code civil qui dispose:

"Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1."

L'article 1351 prévoit pour sa part que "L'impossibilité d'exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu'elle procède d'un cas de force majeure et qu'elle est définitive, à moins qu'il n'ait convenu de s'en charger ou qu'il ait été préalablement mis en demeure"

Il va dès lors être tentant de se prévaloir de cette force majeure.

Sous l’empire de l’ancien article 1148, le juge caractérisait la force majeure par la réunion de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.

Le nouveau texte est moins exigeant et les juges devraient donc pouvoir désormais admettre comme cas de force majeure des faits qui ne l’auraient pas été nécessairement auparavant.

A noter que bien souvent la jurisprudence n'a jusqu'à présente pas été très souple pour admettre ce cas de force majeure en cas de maladies comme le VIH. Si une épidémie n’est donc pas nécessairement un cas de force majeure, la crise du covid19 est inédite par son ampleur et pourrait donc permettre aux juges d'y donner une suite favorable.

A noter que la cour d’appel de Colmar vient de statuer sur la qualification de force majeure de l’épidémie de COVID -19 et qualifie le risque de contagion par le coronavirus de force majeure (Colmar, 6e ch., 12 mars 2020, n° 20/01098 voir fichier Pdf ci-dessous). La Copur avait été saisie à propos de la rétention administrative d’une personne qui avait été en contact avec des personnels susceptibles d’être infectées par le virus COVID -19. Aussi la cour précise-t-elle que :

« ces circonstances exceptionnelles, entraînant l’absence de M. G. à l’audience de ce jour revêtent le caractère de la force majeure, étant extérieures, imprévisibles et irrésistibles, vu le délai imposé pour statuer et le fait que, dans ce délai, il ne sera pas possible de s’assurer de l’absence de risque de contagion et de disposer d’une escorte autorisée à conduire M. G. à l’audience. De plus, le CRA de Geispolheim a indiqué ne pas disposer de matériel permettant d’entendre M. G. dans le cadre d’une visio-conférence, ce dont il résulte qu’une telle solution n’est pas non plus envisageable pour cette audience ».

Cela peut dépendre également de votre contrat, puisque certains d'entre eux pourront écarter la force majeure come cause d'inexecution. Enfin, la force majeure, par principe, ne fait généralement que suspendre l’exécution du contrat mais ne fait pas disparaître définitivement l’obligation de l’exécuter, sauf si "l'empèchement est définitif".

Le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno Le Maire, a déclaré le 28 février 2020 que le coronavirus devait être considéré comme un cas de force majeure pour les entreprises. Mais pas pour les particuliers ? Pourquoi les discriminer ? De nombreux contentieux sont donc à prévoir quand les tribunaux qui ont suspendu la plupart de leurs activités reprendront du service...

Pour le parc social (Hlm), l'USH a indiqué que les « organismes Hlm examineront les situations personnelles des locataires (...) que la crise actuelle affectera financièrement de manière brutale ».

Par ailleurs, pour ne pas pénaliser les étudiants qui ont pu quitter un logement géré par un CROUS, la ministre de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation a annoncer le 19 mars 2020 qu'aucun loyer ne serait mis à leur charge pour le mois d'avril 2020 (le préavis contractuel d'un mois ne leur sera pas opposable).

Dans ces conditions exceptionnelles, sont prolongées de deux mois, soit jusqu'au 31 mai 2020 :

la trêve hivernale ;
la période durant laquelle électricité, chauffage et gaz ne peuvent être coupés, dans une résidence principale, pour non-paiement des factures.

Par ailleurs, les locataires les plus en difficulté peuvent demander une aide d'urgence

Enfin si vous avez souscrit un crédit immobilier, il sera possible de reporter le paiement des mensualités en fonction des conditions générales de votre offre de prêt, qui permet généralement la suspension ou le report des échéances, en cas de force majeure, et pour une durée de six mois maximum.

Le plus sage est donc de vous rapprocher de votre propriétaire pour tenter de négocier des délais et échelonnement.

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

Télécharger cour_appel_colmar_6e_chambre_12_03_2020

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17 décembre 2019 2 17 /12 /décembre /2019 15:02

Seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement d'une association syndicale libre

Aux termes de son arrêt du 14 novembre 2019, n° 18-22739) la 3e chambre civile de la Cour de cassation rappelle que ce sont les statuts qui définissent les modalités de convocation aux assemblées générales.

Dans cette affaire, les propriétaires d’une parcelle située dans le périmètre d'une association syndicale libre ont assigné celle-ci en annulation de l’assemblée générale du 17 août 2015 et, subsidiairement, de la décision n° 5 .

Pour accueillir la demande, l’arrêt de la Cour d'appel d''Aix en Provence retient que, si les statuts de l’ASL et les dispositions légales applicables n’imposent aucun formalisme pour l’information des colotis en vue de l’assemblée générale, ceux-ci doivent être avisés de manière exhaustive, par l’ordre du jour joint à la convocation, des différents points qui seront traités, afin de pouvoir prendre toutes décisions de manière éclairée, et qu’il n’apparaît pas que la convocation à l’assemblée générale adressée le 30 juillet 2015 contenait les devis relatifs aux travaux envisagés.

Mais en statuant ainsi, alors que seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l’association syndicale libre, la cour d’appel, qui a ajouté une condition que ceux-ci ne prévoient pas, a violé l’article 1134, devenu 1103, du code civil, ainsi que l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004  règlementant les ASL.

Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-22.739 https://www.doctrine.fr/d/CASS/2019/JURITEXT000039419158

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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5 décembre 2019 4 05 /12 /décembre /2019 15:04

Lutte contre les marchands de sommeil: la règlementation en vigueur

Dans une décision de la chambre criminelle du 14 novembre 2019, la Cour de cassation nous rappelle le fléau que constituent les marchands de sommeil, ces individus qui sévissent pour profiter de la détresse de personnes en situation de vulnérabilité et ne pouvant se loger décemment.

Quatre millions de personnes sont victimes en France de mal logement ou d'absence de logement personnel et 400.000 à 600.000 logements sont considérés comme indignes.

La tension du marché de l’immobilier et la saturation du parc social ne laissent parfois pas d’autre choix à des populations de plus en plus précarisées que de trouver refuge dans des locations insalubres et sous-dimensionnées, dont tirent profit de véritables marchands de sommeil.

Un marchand de sommeil peut donc qualifier un propriétaire qui loue un logement à des personnes vulnérables dans le but d'en retirer un profit important. Ce personnage sans scrupule demande des loyers disproportionnés par rapport au logement proposé qui héberge un nombre de personnes supérieur à ce que prévoit la loi. L'habitat est par ailleurs bien souvent rendu dangereux à différents niveaux : normes électriques non respectées, présence de plomb ou d'amiante, humidité importante.

La loi condamne aujourd'hui la location de logements, de chambres ou de locaux dont le coût est anormalement élevé ou dans un état insalubre.

Louer un habitat indigne est considéré comme un délit. Les propriétaires indélicats risquent cinq ans d’emprisonnement et 150.000 euros d’amende pour «hébergement incompatible avec la dignité humaine», selon l'article 225-14 du Code pénal, ou encore 3 ans de prison et 100.000 euros d’amende pour «perception indue de loyers, ainsi que des sanctions fiscales (article 1649 quater-0 B bis du Code général des impôts).

Les marchands de sommeil risquent également depuis la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 190

° La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 est égal à celui de l'indemnité d'expropriation ;

2° L'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel ;

3° La confiscation de tout ou partie des biens leur appartenant ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont elles ont la libre disposition, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis.

Dans l'affaire soumise à la chambre criminelle, une plainte a été déposée par le locataire d’un appartement situé dans un ensemble immobilier à Mitry-Mory (77). Le procureur de la République près le tribunal de grande instance de Meaux a ouvert une enquête préliminaire concernant les 17 logements de cet ensemble, propriété de la société civile immobilière Harymina. Auparavant, à la suite d’un signalement effectué par la locataire d’un des logements de l’immeuble, les services de l’Agence Régionale de la Santé avaient procédé à plusieurs contrôles des habitations en mai 2013, avril 2015, juin 2015 et juillet 2016, conduisant à la prise de cinq arrêtés préfectoraux notifiés au propriétaire pour logements insalubres ou impropres à la location. A l’issue de l’enquête pénale, la société civile immobilière et son gérant ont été cités à comparaître devant le tribunal correctionnel pour y répondre des chefs d’abus de confiance, de blanchiment de fraude fiscale, soumission et soumission aggravée de personne vulnérable ou dépendante à des conditions d’hébergement contraires à la dignité humaine, menace ou actes d’intimidation en vue de contraindre l’occupant d’un local insalubre à renoncer à son droit au relogement et infractions au code de la santé publique et au code de la construction.

Le tribunal correctionnel par jugement du 7 juin 2017, a relaxé la société civile immobilière et son gérant des chefs d’abus de confiance et blanchiment de fraude fiscale, mais les a déclarés coupables des autres infractions visées à la prévention et prononcé sur les intérêts civils, ce qu'à confirmé la Cour d'appel. deux pourvois sont formés.

Pour se disculper, les demandeurs au pourvoi soutenaient avoir proposé une offre de logement dans l’ensemble d’habitation de la SCI.

Mais dans la mesure où les logements ont été déclarés impropres à l’habitation par arrêtés préfectoraux notifiés et , compte-tenu de la pratique d’atermoiement et de tergiversation systématique des prévenus, de l’état général de la résidence qui perdure dans le temps, après les nombreuses visites officielles effectuées et de l’absence de réalisation de travaux significatifs visant à remédier aux nombreux désordres, les offres de relogement sont apparues comme artificielles. Ainsi, dès lors que le délit poursuivi est constitué par le non-respect, en connaissance de cause, d’arrêtés pris afin d’assurer la protection de la santé et de la dignité des occupants des lieux, la cour d’appel a bien caractérisé l’élément intentionnel des délits dont elle déclare les prévenus coupables.

La Cour de cassation approuve également la Cour d'appel d'avoir condamné les marchands de sommeil pour avoir soumis des locataires, se trouvant dans une situation financière précaire, à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, en leur louant un local par nature impropre à l’habitation du fait de sa configuration, résultant de l’absence de pièce de 9 m², de sa suroccupation, des traces d’humidité, de moisissures, d’infiltrations, de l’absence de ventilation, du manque d’isolation et de son exiguïté, constatées au cours de l’enquête préliminaire.

Retrouvez l'arrêt de la chambre criminelle du 14 novembre 2019: https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/chambre_criminelle_578/2198_14_43879.html

Me Thierry Vallat est intervenu dans le JT de 20 heures de France 2 le 20 août 2018 pour parler de la lutte contre les marchands de sommeil Me Thierry Vallat sur France 2 le 20 août 2018 - YouTube

Il était également l'invité de Jean Jacques Bourdin Direct sur RMC le 21 août 2018 L'invité De Bourdin Direct : Maître Thierry Vallat et sur BFMTV le même jour https://twitter.com/i/status/1031781839227236352

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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5 octobre 2019 6 05 /10 /octobre /2019 07:25

Suppression de la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution

Publication au journal officiel du 5 octobre 2019 du Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprimant la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution

Rappelons que le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 23 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location ou à sa caution.

Ce décret prévoit notamment que le bailleur puisse demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.

Cependant, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale. Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, sont susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé. De plus, l'exigence de cette signature sur la pièce justificative d'identité ne permet ni d'établir l'authenticité de ce document ni de certifier l'identité du signataire du contrat de location.

Le décret du 3 octobre 2019 supprime donc la possibilité d'exiger du candidat à la location ou de sa caution que la pièce justificative d'identité produite comporte la signature de son titulaire.

Il entre en vigueur dés demain.

(crédits dessin: cabinet Thierry Vallat)

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13 mai 2019 1 13 /05 /mai /2019 13:30

Défiscalisation immobilière: nullité d'une vente en VEFA pour absence de cause si médiocrité de la rentabilité locative et surévaluation du bien

Encore une décision concernant une opération de défiscalisation ayant mal tourné, mais qui se finit bien pour l'investisseur qui a pu obtenir le remboursement du prix de vente de l'immeuble.

Dans cet arrêt de la 3ème Chambre civile du 18 avril 2019 (n°18-10693), il s'agissait d'une vente en l'état futur d'achèvement d'un lot à une investisseuse qui avait été préalablement démarchée un membre du réseau de la société Stellium immobilier.

Elle avait souscrit un emprunt auprès de la société Crédit immobilier de France développement, garanti par une assurance souscrite auprès des sociétés CNP assurances et CNP IAM

Le lot avait bien été livré le 26 mai 2008, mais le bien s'est rapidement avéré comme surévalué et les produits locatifs sans rapport avec ce qui lui avait été promis.

Elle a alors demandé l'annulation de la vente.

La Cour d 'appel de Poitiers a considéré que la réalisation d'un investissement locatif et l'avantage fiscal pour lesquels l'investisseuse avait contracté étaient entrés dans le champ contractuel, que la médiocrité de la rentabilité locative préexistait à la vente et que la surévaluation du bien effaçait tout avantage fiscal, et a donc considéré que la demande visant à obtenir l'annulation de la vente pour absence de cause était fondée.

La Cour de cassation valide cette anlyse puisque la cause déterminante de la vente faisait défaut, justifiant le prononcé de la nullité de la vente pour défaut de cause dès lors que cette situation prévisible préexistait à la vente elle-même, même si un locataire a pu occuper les lieux pendant un temps et que la surévaluation du prix effaçait de fait tout avantage fiscal réel.

Retrouvez l'arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3 du 18 avril 2019, 18-10693

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18 janvier 2019 5 18 /01 /janvier /2019 12:17

Liberté individuelle et principe d'inviolabilité du domicile: les modalités de visite par les agents de la Mairie d'un local loué en AirBnB sont-elles constitutionnelles ?

Par arrêt n°102 du 17 janvier 2019 (18-40.040), la 3e chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) concernant les visites des locaux à l'usage de location de courte durée à une clientèle de passage, par les agents assermentés du service municipal du Logement et leur compatibilité avec les principes de protection de la liberté individuelle et de l'inviolabilité du domicile.

Les propriétaires d’un local à usage d’habitation ayant changé sans autorisation l’usage de ce local en le louant pour de courtes durées à une clientèle de passage, la Ville de Paris les a assignés en la forme des référés aux fins de voir prononcer une amende à leur encontre et ordonner, sous astreinte, le retour à l’habitation des locaux.

Le président du tribunal de grande instance a transmis à la Cour de casation la question prioritaire de constitutionnalité suivante :

« Dans la rédaction des articles L. 651-4, L. 651-6 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation applicables au litige, le pouvoir conféré aux agents assermentés du service municipal du logement de visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement et prévoyant que l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l’ordre de mission, que la visite s’effectue en sa présence et qu’en cas de carence de la part de l’occupant ou du gardien du local, l’agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police, les portes devant être refermées dans les mêmes conditions, ce sans qu’il soit organisé de mécanisme d’autorisation judiciaire préalable ni de recours effectif contre la décision de visite ni enfin de mécanisme de contrôle par l’autorité judiciaire des opérations menées, sont-ils conformes aux principes de protection de la liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile tels que garantis par les articles 66 de la Constitution ainsi que 2, 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ? ».

Rappelons que les agents assermentés du service municipal du logement sont nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d'instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel. Leur nombre est fixé à 1 par 30 000 habitants ou fraction de ce chiffre. Ce nombre peut être augmenté par décision ministérielle. Ils sont habilités à visiter les locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement. Ils doivent être munis d'un ordre de mission personnel ainsi que d'une carte d'identité revêtue de leur photographie. La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures ; l'occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l'ordre de mission ; la visite s'effectue en sa présence. En cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police. Les portes doivent être refermées dans les mêmes conditions

Ces agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.

Quiconque fait volontairement obstacle, en violation des prescriptions ci-dessus, à la mission des agents du service municipal du logement, est passible de l'amende civile de 2.250 € prévue à l'article L. 651-4.

La question posée présentait donc un caractère sérieux, dès lors que ces dispositions reconnaissent aux agents assermentés du service municipal du logement le pouvoir de pénétrer dans des lieux à usage d’habitation en l’absence et sans l’accord de l’occupant du local, sans y avoir été préalablement autorisés par le juge judiciaire, qu’elles ne comportent pas de précisions suffisantes relatives aux conditions d’exercice des visites des locaux et d’accès aux documents s’y trouvant et ne prévoient pas de voies de recours appropriées permettant de faire contrôler par un juge la régularité des opérations.

Le Conseil constitutionnel va donc désormais se prononcer sur cette QPC.

Retrouvez l'arrêt n°102 du 17 janvier 2019 (18-40.040) https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/qpc_3396/102_17_41135.html

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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29 novembre 2018 4 29 /11 /novembre /2018 14:40

Responsabilité du président du Conseil syndical: les précisions de l'arrêt du 29 novembre 2018

Une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical.

Telle est la solution précisée par un arrêt n°1033 rendu le 29 novembre 2018 (17-27.766) par la 3e chambre civile de la Cour de cassation.

Lui reprochant diverses fautes dans l’exercice de son mandat de président du conseil syndical de son immeuble, une copropriétaire, l'avait en effet assigné en condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

La Cour d'appel de Paris avait rejeté cette demande par arrêt du 20 septembre 2017.

Rappelons que le Président est chargé de veiller au bon fonctionnement du conseil syndical, il est comme tel, chargé "d’assister le syndic et de contrôler sa gestion" (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 et article 26 du décret du 17 mars 1967)). Si le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut être mise en cause; la responsabilité, tant civile que pénale, de chaque conseiller syndical peut être en revanche recherchée si la faute commise cause un préjudice à la copropriété ou aux tiers.

La Cour de cassation confirme donc que l’action en responsabilité délictuelle formée par un tiers à l’encontre d’un membre du conseil syndical et fondée sur un manquement contractuel s’exerce dans les limites prévues par le second alinéa de l’article 1992 du code civil: encore faut-il une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical !

C'est ainsi qu'une simple négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en elle-même, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une telle faute, d'autant plus que les dépenses engagées par le conseil syndical l’avaient été dans la limite fixée par l’assemblée générale et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci

Retrouvez l'arrêt n°1033 du 29 novembre 2018 (17-27.766) - Cour de cassation

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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19 novembre 2018 1 19 /11 /novembre /2018 06:29

LOi ELAN: l'obligation du bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire invalidée par le Conseil constitutionnel

Aux termes de sa Décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018 , le Conseil constitutionnel invalide de nombreux articles de la loi ELAN portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dont il avait été saisi par plus de soixante députés.

Il a notamment considéré comme inconstitutionnels 19 articles qui avaient été introduits par amendement en première lecture sans présenter de lien, même indirect, avec le projet de loi initial (" dits cavaliers législatifs"), soit les articles 52, 53, 66, 72, 73, 76, 91, 101, 108, 121, 123, 135, 144, 147, 152, 155, 161, 184 et 200.

L'article 135 de la loi ELAN imposait notamment au bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire. Il avait été prévu que le propriétaire devait impérativement notifier au syndic de l’immeuble les noms, prénoms, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après accord du locataire.

Cette obligation ne sera donc pas entérinée dans la loi ELAN qui sera promulguée dans les prochains jours.

Nous aurons l'occasion de revenir dans un prochain article sur cette loi dès qu'elle sera publiée au JO afin de reprendre plus en détail ses principales dispositions.

(crédits dessin: cabinet Thierry Vallat)

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1 novembre 2018 4 01 /11 /novembre /2018 11:44

1er novembre 2018: la trêve hivernale pour les locataires en difficultés, comment ça marche ?

Depuis ce 1er novembre 2018 et jusqu'au 31 mars 2019, la trêve hivernale, appliquée depuis l'hiver 1956 à l'initiative de l'Abbé Pierre, interdit en principe les expulsions de personnes ne payant pas leur loyer.

Environ 14.000 expulsions locatives ont lieu en France chaque année. Mais depuis aujourd'hui 1er novembre 2018, la trêve hivernale épargne les locataires expulsables jusqu’au 31 mars prochain.

La loi prévoit en effet qu'un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement, même si une mesure d'expulsion a été prononcée à son encontre par la justice. Cette règle du droit du logement est néanmoins soumise à certaines conditions d'application.

C’est l’article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (source legifrance) qui dispose que les décisions de justice d'expulsion de locataire d'un appartement ou d'une maison ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale. Celle-ci dure plus longtemps que la saison d'hiver, puisqu'elle s'étend désormais sur une durée de 5 mois (de novembre à mars inclus).

Ces règles sont applicables aussi bien en cas de location d'un logement vide que d'un logement meublé.

Mais ne sont pas concernés ni les locataires d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, ni les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de leur famille. Des locataires pouvant être hébergés dans ces conditions peuvent donc être expulsés même durant la trève.

Les locaux commerciaux ne sont pas non plus concernés, mais la loi vise aussi bien les locaux d’habitation que les locaux loués dans le cadre d’un bail mixte (habitation + local professionnel ou commercial), ainsi que les logements de fonction, et de manière plus générale les logements fournis dans le cadre d’un contrat de travail.

La loi ALUR a prévu que les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur supprimer le bénéfice de ce sursis si "les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait".

La Loi ELAN va à cet égard modifier cette situation avec un amendement ( amt 258 rect. ter – art. 58 ter) visant à faciliter les expulsions de squatteurs s’étant introduits frauduleusement dans un domicile qui a été adopté. Désormais, et dès promulgation de la loi, les squatteurs, définis comme les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte" ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale

Il ne suffit donc pas d'être présent dans un immeuble entre novembre et mars pour pouvoir y rester en toute légalité.

La suspension s'applique à la mise en œuvre des expulsions, avec l'intervention d'un huissier de justice et, éventuellement, des forces de l'ordre. En revanche, un propriétaire peut tout à fait entamer les démarches de la procédure d'expulsion pendant cette période puis attendre la fin de la trêve hivernale pour la faire exécuter.

Rappelons qu’un locataire a deux mois pour payer ses arriérés de loyer ou charges, après délivrance d’un commandement de payer par huissier de justice. Si au terme de ce délai le locataire n'a pas régularisé sa situation, le bailleur va alors saisir le tribunal d'instance du lieu du logement pour obtenir un jugement condamnant le locataire défaillant à payer les sommes dues, et mettant fin au bail en prononçant l'expulsion.

La décision du juge d’instance sera ensuite notifiée au locataire qui dispose d’un mois maximum pour faire appel. Passé ce délai, le locataire recevra un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier et aura deux mois pour obtempérer. Ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force pourra être envisagée.

Donc, pendant la trêve, c’est bien l’expulsion forcée qui est suspendue, mais pas les procédures obtenir un jugement (qui durent entre 6 mois et un an).

Depuis le 27 mars 2014, un bailleur qui tenterait de procéder lui-même à l'expulsion d'un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30.000 € d'amende (Code pénal - Article 226-4-2). La trêve hivernale suspend également les coupures de gaz et d'électricité en cas de factures impayées.

Le décret du 27 février 2014 instaurant l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles, a mis en place le principe de trêve pour l'eau, l'électricité et le gaz en interdisant aux fournisseurs de ces services de couper leur alimentation dans une résidence principale.

Cependant, les fournisseurs peuvent quand même décider de restreindre la puissance du compteur, à moins que le locataire ne soit bénéficiaire du tarif de première nécessité

Ce principe tolère cependant des exceptions, puisque pour la première fois en 2017, les quelque 571 bidonvilles en France (regroupant environ 16.000 personnes) ne pourront pas être démantelés ou évacués pendant toute la durée de la trêve hivernale. En effet, la loi Egalité et citoyenneté, votée le 27 janvier 2017, permet désormais aux personnes vivant dans des bidonvilles ou dans des abris de fortune de profiter du répit hivernal. La loi prévoit en effet que les lieux soumis à ce répit saisonnier ne sont plus seulement des "locaux d’habitation", mais plus largement, des "lieux habités".

Entre 2000 et 2015, les décisions judiciaires d’expulsions pour impayés ont augmenté de 80 % et le nombre d’expulsions avec concours de la force publique a presque triplé, passant de 5. 936 à 14 .127.

Retrouvez ma chronique sur le sujet publiée dans France Soir Squats, loyers impayés, expulsions: la trêve hivernale s'applique-t-elle

ainsi que l'interview de Me Thierry Vallat sur France 2 sur les effets de la trêve hivernale sur l'expulsion de la ZAD de NDDL Expulsion de la ZAD de NDDL et trêve hivernale - YouTube

et son analyse le 12 janvier 2018 sur la trêve hivernale pour la chaîne espagnole ETB au micro de Nerea Reparaz

12012018 TREGUA INVERNAL FRANCIA TB

Me Thierry Vallat a été interviewé par Nerea Reparaz pour la chaine espagnole ETB le12 janvier 2018 surla trêve hivernale en France

http://www.youtube.com/watch?v=YAfkGh9M0Mw

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18 septembre 2018 2 18 /09 /septembre /2018 05:00

Mise en conformité des statuts d'une ASL et formalités y afférentes: l'arrêt du 6 septembre 2018

Attention aux formalités dans le cadre de la mise en conformité des statuts d'une Assoiation Syndicale Libre: c'est le message que relaye la Cour de cassation, Chambre civile 3 dans son arrêt du 06 septembre 2018

Des propriétaires de lots dans un ensemble immobilier géré par une association syndicale libre des propriétaires du lotissement avait assigné l'ASL en annulation de l'assemblée générale du 13 août 2010 et, subsidiairement, des résolutions 3 à 9, mise en conformité des statuts et établissement de l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans son périmètre, ainsi que du plan parcellaire.

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans un arrêt du 8 juin 2017, rejete leur demande en annulation de l'assemblée générale

La Cour de cassation rappelle tout d 'abord que la nullité de l'assemblée générale de l'association syndicale libre est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le membre qui n'a pas été convoqué à celle-ci ; Les propriétaires mécontents ayant été convoqués à l'assemblée générale litigieuse ne pouvaient en solliciter l'annulation.

Mais sur le second moyen du pourvoi, la 3e chambre civile, visant les articles 7 et 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2014, ensemble l'article 3 du décret du 3 mai 2006, précise que les associations syndicales libres ne sont pas dispensées, lorsqu'elles mettent leurs statuts en conformité avec ces textes, de respecter les formalités qu'ils imposent.

Ainsi, lorsqu'une association syndicale libre envisage de mettre ses statuts en conformité et si ceux -ci prévoient la nécessité d'établir un plan parcellaire et un état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre, l'ASL ne pourra s'affranchir de ces formalités

Retrouvez l'arrêt du 06 septembre 2018( N° de pourvoi: 17-22.815)

ainsi également que notre article La mise en conformité des Associations Syndicales Libres

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21 août 2018 2 21 /08 /août /2018 04:30

Habitat indigne: le drame d'Aubervilliers réactive la polémique sur la lutte contre les marchands de sommeil

Un nouvel incendie survenu hier soir dans un petit immeuble d'Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), dimanche 19 août 2018, a fait 22 blessés dont plusieurs graves, fait resurgir les démons des marchands de sommeil.

Cet immeuble n'était pas habilité à recevoir des logements et beaucoup d'habitants du quartier avaient témoigné de la vétusté de ces appartements suroccupés.

Aubervilliers avait déjà été frappé d'un incendie dans des conditions similaires il y a moins d'un mois, dans lequel une mère de famille et ses trois enfants avaient perdu la vie".

La maire d'Aubervilliers s'en est d'ailleurs prise aux marchands de sommeil qui exploite la misère humaine de populations précaires, au mépris de toute dignité humaine.

Quatre millions de personnes sont victimes en France de mal logement ou d'absence de logement personnel et 400.000 à 600.000 logements sont considérés comme indignes.

Autour de Paris et des métropoles régionales, ce phénomène s’étend progressivement aux copropriétés en difficulté et aux centres-villes anciens. Les zones pavillonnaires sont aussi touchées par le morcèlement des pavillons en plusieurs logements. Ces divisions clandestines sont souvent invisibles de l’extérieur et difficiles à détecter.

La tension du marché de l’immobilier et la saturation du parc social ne laissent parfois pas d’autre choix à des populations de plus en plus précarisées que de trouver refuge dans des locations insalubres et sous-dimensionnées, dont tirent profit de véritables marchands de sommeil.

Un marchand de sommeil peut donc qualifier un propriétaire qui loue un logement à des personnes vulnérables dans le but d'en retirer un profit important. Ce personnage sans scrupule demande des loyers disproportionnés par rapport au logement proposé qui héberge un nombre de personnes supérieur à ce que prévoit la loi. L'habitat est par ailleurs bien souvent rendu dangereux à différents niveaux : normes électriques non respectées, présence de plomb ou d'amiante, humidité importante.

Malgré plusieurs outils juridiques existants, la plupart des dispositifs sont aujourd’hui inefficaces pour lutter contre ces pratiques. La loi condamne aujourd'hui la location de logements, de chambres ou de locaux dont le coût est anormalement élevé ou dans un état insalubre.

Un maire a la possibilité de demander au préfet de signer un arrêté d’insalubrité. Dans ce cas de figure, le propriétaire est soumis à une obligation de travaux. Il n’encaisse en général plus les loyers tant que les lieux n’ont pas été remis aux normes.

Le logement peut aussi être déclaré impropre à l’habitation par l’administration. L’infraction relève alors directement du droit pénal. En cas de « péril imminent », le préfet peut également enclencher une procédure d’urgence afin que les lieux soient évacués sous quarante-huit heures.

Les marchands de sommeil encourent donc en théorie jusqu’à cinq ans de prison, 150 000 € d’amende (code pénal, art. 225-14) , la confiscation des biens et une astreinte journalière de 500 € s’ils refusent d’exécuter les travaux de mise aux normes.

Les bailleurs concernés présentent des profils différents: du simple propriétaire qui, ne pouvant faire face aux charges de copropriété ou aux travaux nécessaires, loue son bien immobilier et se retrouve consciemment ou non en infraction, au multipropriétaire dont les revenus issus de l’activité de marchand de sommeil sont indétectables, en passant par le chef de filière d’immigration clandestine. Au regard de cette disparité de situations, et pour qualifier pénalement l’infraction, il est indispensable de créer une définition précise du marchand de sommeil.

Plusieurs dispositions concernant la lutte contre l'habitat insalubre et les marchands de sommeil sont contenues dans le projet de loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique) en cours de discussion au Parlement (atricles 56 et suivants)

Le texte propose notamment de rendre systématique la confiscation des biens utilisés par les marchands de sommeil en cas de condamnation.

Par ailleurs, il prévoit l’interdiction pour les marchands de sommeil d’acheter un bien immobilier à titre personnel, en tant que gérant d’une SCI ou de toutes autres manière, pendant une durée de 10 ans, à d’autres fins que pour son occupation à titre personnel.

À ce jour, les maires ne disposent en effet que de moyens trop limités pour éviter la création d’habitats indignes sur leur territoire. Les pouvoirs des élus locaux (maires ou présidents d’EPCI) seraient également renforcés afin qu’ils puissent empêcher les pratiques des marchands de sommeil, telles que la division pavillonnaire.

Enfin, dans l’éventualité où le propriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai imparti, le préfet ou le maire les réalise d’office, aux frais du propriétaire, à l’issue d’une ultime mise en demeure. Afin d’inciter encore davantage le propriétaire à exécuter de lui-même ces travaux, le texte devrait permettent que l’autorité administrative compétente (maire ou préfet) puisse directement assortir l’arrêté (insalubrité, péril) d’une astreinte journalière, dont le montant progressif dans le temps, sera compris entre 50 euros et 500 euros par jour de retard à compter de l’échéance fixée pour la réalisation des travaux dans la mise en demeure.

Me Thierry Vallat est intervenu dans le JT de 20 heures de France 2 le 20 août 2018 pour parler de la lutte contre les marchands de sommeil et était l'invité de Jean Jacques Bourdin sur RMC le 21 août

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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2 juillet 2018 1 02 /07 /juillet /2018 11:56

Quels sont les risques si votre locataire sous-loue votre appartement sur AirBnB ?

Certains propriétaires découvrent souvent trop tard que leurs locataires sous-loue leur bien, sans leur consentement, sur des plateformes de location entre particuliers de type AirBnB.

Quels sont les risques, mais aussi les droits, de ces propriétaires ? Etes vous responsables en cas de problème ?

Dans sa chronique publiée dans France Soir le 18 juin 218 , Me Thierry Vallat analyse les situations suivantes:

- Quelle responsabilité du propriétaire en cas de prostitution dans une location AirBnB ?

- Que faire si votre local sert de salle de shoot ou subi des dégradations ?

- en cas de sous-location illicite à une plateforme: quels sont les droits du propriétaire ?

Retrouvez cette chronique pour France Soir: Airbnb - dégradations, prostitution, drogue, sous-locatio: responsabilités et recours du propriétaire

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Paiement des frais irrépétibles en matière de recours contre un permis de construire: la notion de partie perdante

Expulsion des squatteurs occupant de façon illicite des logements: l'amendement Kasbarian va faciliter la récupération des lieux

Quels documents peut-on exiger du syndic de copropriété depuis le 1er juillet 2020 ?

Logement: baisses de salaire, force majeure, peut-on suspendre le paiement de son loyer à cause de la crise du coronavirus ?

Seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement d'une association syndicale libre

Lutte contre les marchands de sommeil: la règlementation en vigueur

Suppression de la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution

Défiscalisation immobilière: nullité d'une vente en VEFA pour absence de cause si médiocrité de la rentabilité locative et surévaluation du bien

Liberté individuelle et principe d'inviolabilité du domicile: les modalités de visite par les agents de la Mairie d'un local loué en AirBnB sont-elles constitutionnelles ?

Responsabilité du président du Conseil syndical: les précisions de l'arrêt du 29 novembre 2018

LOi ELAN: l'obligation du bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire invalidée par le Conseil constitutionnel

1er novembre 2018: la trêve hivernale pour les locataires en difficultés, comment ça marche ?

Mise en conformité des statuts d'une ASL et formalités y afférentes: l'arrêt du 6 septembre 2018

Habitat indigne: le drame d'Aubervilliers réactive la polémique sur la lutte contre les marchands de sommeil

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