droit immobilier - baux et de la copropriete - Le blog de Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris (et sur Twitter: @MeThierryVallat)

21 octobre 2016 5 21 /10 /octobre /2016 06:16

Réorganisation du réseau Action Logement: l'ordonnance du 20 octobre 2016

L'Ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction a été publiée au Journal officiel du 21 octobre 2016.

Cette ordonnance a été prise en application de l'article 1er de la loi n° 2016-719 du 1er juin 2016 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures relevant du domaine de la loi pour simplifier et rationaliser l'organisation de la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction et la distribution des emplois de cette participation.

La réorganisation du réseau Action Logement permet ainsi l'aboutissement d'une réforme engagée en avril 2015 par les partenaires sociaux de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL), en accord avec l'Etat.

Cette ordonnance met fin à la concurrence contre-productive entre les comités interprofessionnels du logement (CIL) sur la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) par une centralisation de la collecte et donc la création d'un collecteur unique.

Elle met également en place une stratégie de mobilisation des filiales de logement social visant à produire une offre de logements abordables adaptée aux besoins des territoires, à garantir un traitement équitable à l'ensemble des entreprises assujetties, à articuler la gouvernance nationale paritaire avec un dialogue social territorialisé ou encore à réduire de façon significative et durable les frais de fonctionnement du réseau.

Action Logement est constitué sous la forme d'un groupe. Une association « Action Logement Groupe » assure le pilotage du groupe et s'appuie sur deux sociétés filiales « Action Logement Services » et « Action Logement Immobilier ». Ces trois entités ont une gouvernance paritaire. L'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL) et l'Association foncière logement (AFL) continuent d'exercer leurs missions.
Conformément aux termes de l'habilitation, la présente ordonnance modifie en profondeur les dispositions législatives relatives à l'organisation de la collecte de la PEEC et de la distribution de ses emplois.

L'ordonnance se décompose en 7 articles résumés ci-après:

L'article 1er modifie substantiellement le chapitre III du titre Ier du livre III du code de la construction et de l'habitation, au sein duquel il crée une nouvelle section 3, intitulée « Action Logement », qui remplace la précédente section 3 consacrée à l'UESL. Cette section est divisée en quatre sous-sections, de l'article L. 313-17 à l'article L. 313-20-5.
La sous-section 1 relative aux dispositions communes présente le groupe Action Logement et ses principes d'action : l'adoption des critères de l'économie sociale et solidaire (article L. 313-17-1), le respect des principes de non-discrimination et de prévention des conflits d'intérêt dans la distribution des emplois de la PEEC en faveur des personnes morales (article L. 313-17-3), la territorialisation de l'action du groupe (article L. 313-17-4) et la création d'un comité des partenaires du logement social (article L. 313-17-2).
La sous-section 2, intitulée « Action Logement Groupe » et correspondant aux dispositions des articles L. 313-18 à L. 313-18-7, crée et encadre la nouvelle structure faîtière paritaire chargée du pilotage du groupe Action Logement, des relations avec l'Etat et de la communication institutionnelle. L'article L. 313-18 définit son statut d'association et l'article L. 313-18-1 délimite ses missions. Cette association a notamment pour rôle de conclure avec l'Etat la convention quinquennale qui régit les emplois de la PEEC. Pour son application, elle établit des directives qui s'imposeront au groupe et qui seront rendues publiques. La composition et les pouvoirs de son conseil d'administration et de sa direction sont spécifiés aux articles L. 313-18-2, L. 313-18-3 et L. 313-18-4, qui établissent également un principe de non-cumul des mandats sociaux. L'article L. 313-18-7 interdit à l'association de détenir d'autres participations que les sociétés Action Logement Services et Action Logement Immobilier, tandis que l'article L. 313-18-5 impose à l'association d'établir des comptes consolidés à l'échelle du groupe.
La sous-section 3, intitulée « Action Logement Services » et correspondant aux dispositions des articles L. 313-19 à L. 313-19-6, crée et encadre la structure unique qui assure la collecte et la distribution des aides et services aux entreprises. L'article L. 313-19 définit son statut de société par actions simplifiée et l'article L. 313-19-1 délimite ses missions. L'article L. 313-19-2 définit cinq fonds - un fonds pour la PEEC, un fonds assurantiel, un fonds pour la PEEC agricole, un fonds pour la participation supplémentaire des employeurs à l'effort de construction (PSEEC) et un fonds de fonctionnement, gérés dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat. La composition et les pouvoirs du conseil d'administration d'Action Logement Services et de sa direction sont spécifiés aux articles L. 313-19-3 et L. 313-19-4, qui établissent également un principe de non-cumul des mandats sociaux. L'article L. 313-19-5 précise que la société ne peut pas procéder à une distribution de son résultat.
La sous-section 4 intitulée « Action Logement Immobilier », correspondant aux dispositions des articles L. 313-20 à L. 313-20-5, crée et encadre la structure qui porte l'ensemble des participations des actuels CIL dans des organismes de logement social et d'autres sociétés immobilières. L'article L. 313-20 définit son statut de société par actions simplifiée et l'article L. 313-20-1 délimite ses missions. Elle est notamment chargée de veiller à la mise en œuvre de la politique immobilière, définie par Action Logement Groupe, par les actuelles filiales des CIL, tout en respectant l'ancrage local et l'autonomie de gestion de ces dernières. La composition et les pouvoirs de son conseil d'administration et de sa direction sont spécifiés aux articles L. 313-20-2 et L. 313-20-3, qui établissent également un principe de non-cumul des mandats sociaux. L'article L. 313-20-4 précise que la société ne peut pas procéder à une distribution de son résultat.
Afin d'assurer le contrôle de l'Etat sur les trois entités fondatrices du nouveau groupe Action Logement, leurs statuts sont approuvés par décret, selon les dispositions des articles L. 313-18, L. 313-19 et L. 313-20. Trois commissaires du Gouvernement sont présents au sein de chaque conseil d'administration et disposent d'un droit de véto défini aux articles L. 313-18-6, L. 313-19-6 et L. 313-20-5.
En outre, le rôle spécifique de la société immobilière des chemins de fer français (SICF), seul collecteur aujourd'hui agréé à collecter la PEEC en dehors des CIL, est préservé dans le cadre de la réforme.

L'article 2 modifie le chapitre II du titre IV du livre III du code de la construction et de l'habitation, dédié à l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS). Ses missions d'évaluation et de contrôle de l'activité du groupe Action Logement sont adaptées à la nouvelle organisation. L'article L. 342-14 modifié prévoit un plafonnement des sanctions à 1 % du montant des participations à l'effort de construction (PEEC, PEEC agricole et PSEEC). L'article L. 342-5 modifié instaure un échange d'informations permettant d'assurer un meilleur contrôle du versement de la PEEC par les entreprises assujetties.

L'article 3 modifie des dispositions du code monétaire et financier, afin de prendre en compte le fait que la société Action Logement Services est une société de financement. L'article prévoit également l'articulation entre les champs de contrôle de l'ANCOLS et de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

L'article 4 comprend les dispositions de coordination législative rendues nécessaires par l'ordonnance.

L'article 5 comprend les dispositions pérennes neutralisant, dans le respect du droit de l'Union européenne, les charges fiscales nouvelles qui résultent de la réforme. Il prévoit ainsi des exonérations de contribution économique territoriale en faveur « d'Action Logement Groupe », « Action Logement Services » et « Action Logement Immobilier » et d'impôt sur les sociétés en faveur « d'Action Logement Services » et « Action Logement Immobilier », pour les activités relevant du service économique d'intérêt général défini aux septième, huitième, neuvième et dixième alinéa de l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que pour les activités de financement de politiques nationales (subventions à l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou à l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) par exemple).

Il prévoit également que le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée de 10 % s'applique aux livraisons de logement neufs et de logements issus de la transformation de locaux à usage de bureaux destinés au logement locatif intermédiaire bénéficie aux sociétés soumises au contrôle « d'Action Logement Immobilier » en lieu et place des CIL, comme actuellement. Ces dispositions entrent en vigueur à la date d'approbation des statuts, les dispositions existantes en faveur de l'UESL et des CIL continuant à s'appliquer jusqu'à la dissolution de ces organismes.

L'article 6 comprend les dispositions transitoires. Il prévoit les modalités de création des trois structures créées par l'article 1er de la présente ordonnance, « Action Logement Groupe », « Action Logement Services » et « Action Logement Immobilier ». Il prévoit la dissolution des CIL et de l'UESL et définit les modalités de transfert des biens, droits et obligations, y compris les contrats de travail et les fonds des organismes dissous vers les trois structures créées. Il régit également la dissolution de certains groupements d'intérêt économique. Des exonérations fiscales sont accordées pour les opérations de transfert, pour les opérations de crédit conclues avant la mise en œuvre de la réforme ainsi que pour assurer une neutralité fiscale aux restructurations opérées au niveau des sociétés civiles immobilières transférées des CIL à « Action Logement Immobilier ».

L'article précise également que la société Action Logement Services est réputée agréée en tant que société de financement. Action Logement Services dispose d'un délai de dix-huit mois pour se mettre en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires applicables aux sociétés de financement.

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19 octobre 2016 3 19 /10 /octobre /2016 06:20

Loi Hoguet: le décret du 17 octobre 2016 facilite à un ressortissant européen l'exercice en France de la gestion et la transaction immobilières

Le Décret n° 2016-1392 du 17 octobre 2016 publié ce 19 octobre au Journal officiel modifie les conditions dans lesquelles une personne peut se prévaloir de qualifications professionnelles acquises dans un Etat membre de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européenne pour exercer en France les activités régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », soit au titre de la liberté d'établissement, soit au titre de la libre prestation de services.

Le décret met en œuvre la directive 2013/55/UE du Parlement européen et du Conseil du 20 novembre 2013 qui a modifié la directive n° 2005/36/CE du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles

Ce texte permet au titulaire de qualifications professionnelles acquises dans un Etat membre de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen d'exercer en France les activités régies par la « loi Hoguet », quel que soit le niveau de ces qualifications.

Il réduit également la durée de l'expérience professionnelle qui, dans certains cas, doit compléter les qualifications professionnelles pour permettre à leur titulaire d'exercer en France les activités entrant dans le champ d'application de la loi Hoguet.

Il apporte enfin des précisions rédactionnelles au décret du 20 juillet 1972, notamment pour harmoniser sa rédaction avec les modifications introduites dans la loi du 2 janvier 1970 par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové "ALUR"

L'article 16-1 du décret est ainsi désormais libellé:

"Le ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen peut obtenir la carte professionnelle mentionnée à l'article 1er du présent décret pour exercer une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, sans remplir les conditions fixées par les dispositions de la section I du présent chapitre, lorsqu'il possède une attestation de compétence ou un titre de formation mentionné aux articles 11 et 12 de la directive 2005/36/CE modifiée du 7 septembre 2005 du Parlement européen et du Conseil, relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles :
« 1° Si cette attestation de compétence ou titre de formation permet l'accès à tout ou partie de cette activité ou son exercice, lorsque l'Etat qui a délivré ce document la réglemente ;
« 2° Si cette attestation de compétence ou titre de formation atteste la préparation du demandeur à l'exercice de tout ou partie de cette activité, lorsque l'Etat qui a délivré le document ne la réglemente pas. Dans ce cas, le demandeur doit, en outre, justifier avoir exercé à temps plein l'activité pendant au moins un an au cours des dix années précédentes, ou pendant une période équivalente en cas d'exercice à temps partiel, dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne réglemente pas l'activité.
« L'expérience professionnelle d'un an n'est pas exigée si le titre certifie une formation préparant spécifiquement à l'exercice de l'activité.
« Dans tous les cas, l'attestation de compétence ou le titre de formation doit avoir été délivré soit par l'autorité compétente d'un Etat membre de l'Union européenne soit par celle d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Toutefois, le titre de formation peut avoir été délivré par un Etat tiers, à condition que soit fournie une attestation, émanant de l'autorité compétente de l'Etat membre ou de l'Etat partie qui l'a reconnu, certifiant que son titulaire a une expérience professionnelle de trois ans au moins dans cet Etat"

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17 octobre 2016 1 17 /10 /octobre /2016 05:00

Le patrimoine des ménages désormais pris en compte pour les aides au logement : le décret du 12 octobre 2016 sur les APL

Le Décret n° 2016-1385 du 12 octobre 2016 relatif à la prise en compte du patrimoine dans le calcul des aides personnelles au logement vient durcir les conditions d'octroi des APL.

Désormais, le patrimoine mobilier, financier et immobilier sera pris en compte dans le calcul de l'Aide personnalisée au logement.

Ce décret s'applique aux prestations dues à compter du 1er octobre 2016 et cette mesure pourrait toucher plus de 600.000 foyers modestes.

Le texte publié au Journal officiel du 16 octobre 2016 fixe les règles de prise en compte du patrimoine dans le calcul des aides personnelles au logement lorsque ce patrimoine ne produit pas, au cours de l'année civile de référence, de revenus retenus pour l'établissement de l'impôt sur le revenu au titre des revenus nets catégoriels visés à l'article R. 351-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il est ainsi créé un article R. 351-5-1 ainsi rédigé :

« Art. R. 351-5-1. - Pour l'application du 2° de l'article L. 351-3, il est fait application des modalités suivantes :
« 1° Le seuil de 30 000 euros est appliqué à la somme de la valeur du patrimoine mobilier financier et de la valeur estimée de l'ensemble du patrimoine immobilier, à l'exception de la résidence principale et des biens à usage professionnel ;
« 2° Lorsque la valeur du patrimoine est supérieure à 30 000 euros, seul le patrimoine n'ayant pas produit, au cours de l'année civile de référence, de revenus retenus pour l'établissement de l'impôt sur le revenu au titre des revenus nets catégoriels visés à l'article R. 351-5 est pris en compte pour le calcul de l'aide. Ce patrimoine est considéré comme procurant un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative s'il s'agit d'immeubles bâtis, à 80 % de cette valeur s'il s'agit de terrains non bâtis et à 3 % du montant des capitaux.
« La valeur estimée du patrimoine est déterminée sur la base de la dernière valeur connue soit à l'ouverture du droit soit à l'occasion du renouvellement du droit.
« La dernière valeur connue s'entend comme :
« a) Pour le patrimoine financier, la valeur figurant sur les derniers relevés bancaires reçus par l'allocataire ;
« b) Pour le patrimoine immobilier, la valeur locative figurant sur le dernier avis d'imposition à la taxe d'habitation ou à la taxe foncière reçu par l'allocataire. »

En application du IV de l'article 140 de la loi n° 2015-1785 de finances pour 2016, ces dispositions s'appliquent aux prestations dues à compter du 1er octobre 2016.

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30 septembre 2016 5 30 /09 /septembre /2016 06:14

Travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

Les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précisent que le bailleur ne peut s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement.

En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l'accord écrit du bailleur est nécessaire.

A défaut de cet accord, le bailleur peut exiger du locataire une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux.

La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement vient introduire un régime dérogatoire d'autorisation tacite du bailleur lorsque des travaux de transformation permettant l'adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap sont réalisées par le locataire et à ses frais.

Ces travaux font l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur.

L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation.

Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Le Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste des travaux concernés ainsi que les modalités de mise en œuvre.

C'est ainsi que la liste limitative des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, mentionnés au f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :

- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
- modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
- création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ; installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

(Crédit photo: Fotolia)

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18 septembre 2016 7 18 /09 /septembre /2016 08:53

Drapeau français à la fenêtre ou dans son jardin: peut-on l'interdire ?

Alors que le Président François Hollande avait invité les Français à pavoiser leur domicile pour rendre hommage aux victimes des attentats parisiens du 13 novembre, on apprend qu'à Nice, la société Foncia vient d'écrire à un couple pour leur demander de retirer le drapeau tricolore installé dans leur jardin. Aux termes de cette lettre, le bailleur précise:

"Nous tenions à vous remercier de votre patriotisme mais sachant que les activités sportives estivales sont terminées, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir le déposer afin d'éviter tout débordement". Foncia, dans son message, précise aussi compter sur la "collaboration et la compréhension" des concernés. Nice : Foncia demande à des habitants de retirer leur drapeau

La raison l'a finalement emporté et le président du Groupe Foncia s'est fendu d'un message d'excuse ce dimanche pour se désolidariser de son représentant local trop zélé http://www.nicematin.com/faits-de-societe/le-president-du-groupe-foncia-se-desolidarise-de-son-syndic-local-et-presente-ses-excuses-pour-laffaire-du-drapeau-78791

Rien n’est en fait encadré par la loi.

Arborer un drapeau relève tout d'abord bien entendu de la liberté d'expression ce qui implique qu'en principe, chaque citoyen est parfaitement libre d'arborer comme il l'entend le drapeau bleu-blanc-rouge français à son balcon.

Mais si le syndic ou le bailleur estime que le drapeau constitue un trouble sérieux pour le voisinage, il pourrait en revanche obtenir gain de cause et faire retirer le drapeau, mais encore faudra-t-il que sa demande soit motivée,, surtout si le drapeau en question est de taille normale et peu gênant pour les voisins,

Par ailleurs, pour une copropiété, la modification du champ visuel de la façade, peut constituer une demande légitime et ne sera donc pas autorisée, comme avec du linge, des volets, des paraboles, ou toute autre bannière ou signe personnalisé.

Rappelons également une autre affaire de drapeaux qui avait défrayé la chronique niçoise: lors de la Coupe du monde 2014, le maire de Nice Christian Estrosi avait pris un arrêté le 4 juillet pour interdire "l'utilisation ostentatoire de drapeaux étrangers". Un arrêté pris à l'époque au lendemain d'incidents qui avaient accompagné la qualification de l'Algérie pour les 8emes de finale du Mondial de football. Mais le tribunal administratif avait logiquement décidé de suspendre l'arrêté anti-drapeaux étrangers.

En résumé, tant que le drapeau et son usage ne sont pas constitutifs d'un véritable trouble à l'ordre public ou visuel, il n'y a strictement aucune raison de l'interdire,

(Crédit photo: 20minutes.fr)

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28 août 2016 7 28 /08 /août /2016 07:27

Mise en place du registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires avec le décret du 26 août 2016

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de leurs dysfonctionnements, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a instauré un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation.

Elle assortit cette obligation d'immatriculation d'une obligation de fournir des informations relatives à l'identification de chaque syndicat de copropriétaires, à son mode de gouvernance, aux procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre, à l'état de son bâti, ainsi qu'à la tenue de ses comptes annuels.

C'est ainsi que l'article L 711-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer les données suivantes, ainsi que toute modification les concernant:
1° Le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;

2° Si le syndicat fait l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou à l'article L. 615-6 du présent code ;

3° Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application des articles L. 1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.

Figurent également au registre :

1° A l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ;
2° Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d'entretien et du diagnostic technique global réalisé en application de l'article L. 731-1, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise en œuvre des objectifs mentionnés àl'article L. 711-1.

La loi prévoit enfin que les formalités soient entièrement dématérialisées.

C'est dans ces conditions que le Décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires fixe les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires qui vont effectuer les déclarations d'immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données.

Il précise les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants.

Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l'Etat et des établissements publics de l'Etat chargés de la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public.

Tous les syndicats de copropriétaires devront avoir accompli les formalités d’immatriculation de transmission des données exigées au 31 décembre 2018.

La date est avancée au 31 décembre 2017 pour les syndicats comportant plus de 50 lots et au 31 décembre 2016 pour ceux qui en comportent plus de 200.

Les syndicats créés après le 31 décembre 2016 devront être immatriculés immédiatement, quel que soit le nombre de lots que comporte la copropriété.

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1 août 2016 1 01 /08 /août /2016 08:22

Un nouvel amendement anti-Airbnb dans les locations HLM adopté dans le projet de loi Egalité et Citoyenneté

Les parlementaires ont décidemment une dent contre la plateforme d'économie collaborative Airbnb.

En effet, après l'amendement anti-Airbnb du projet de loi numérique (lire Le Sénat adopte deux amendements anti AirBnB), voilà celui du projet de loi Egalité et citoyenneté qui a été adopté le 6 juillet dernier par les députés.

Initialement proposé par le député Philippe Gosselin, il vise à rendre plus lisibles les conditions d’utilisation des logements appartenant aux organismes d’Hlm par leurs locataires,

Cet amendement n°1591 va permettre de sanctionner les cas de sous-location, échanges…, par la résiliation judiciaire du bail et de compléter le dispositif existant pour unifier la procédure applicable.

A noter que la rédaction initiale qui proposait la résiliation de plein droit du contrat de bail a été remplacée sur demande du gouvernement par une résiliation judiciaire du contrat de bail, procédure plus protectrice pour les locataires et moins sujette à un risque de résiliation abusive du contrat de bail.

L'article 25 bis du projet de loi prévoit donc qu'àprès l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation, il sera inséré un article L. 442-3-5 ainsi rédigé :

"Art. L. 442-3-5. – Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

« Il est interdit au locataire de sous louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement.

« En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail"

En conséquence, le bailleur pourra poursuivre son locataire contrevenant devant les tribunaux afin de mettre fin au bail et par la suite envisager son expulsion

Le projet adopté par l'Assemblée nationale le 6 juillet 2016 doit désormais être examiné par le énat en septembre prochain.

Retrouvez le projet de loi relatif à l'égalité et à la citoyenneté, adopté en 1ère lecture par l'Assemblée nationale le 6 juillet 2016 , TA n° 787

et l'amendement gouvernemental http://www.assemblee-nationale.fr/14/amendements/3851/AN/1591.asp

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30 juillet 2016 6 30 /07 /juillet /2016 05:10

Nouvelle location ou renouvellement de bail: encadrement des loyers avec le décret du 29 juillet 2016

Le Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été publié au JOurnal officiel du 30 juillet 2016.

Il concerne les propriétaires et locataires de logements nus et meublés situés dans les agglomérations suivantes :

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse

Rappelons que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit, pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel, la fixation par décret d'un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail.

Sont exclus du champ d'application du texte les logements vacants suivants :
a) Les logements faisant l'objet d'une première location ;
b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois

Lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location

Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

En cas de litige entre les parties, la loi prévoit la saisine de la commission départementale de conciliation préalablement à la saisine du juge.

Le décret du 29 juillet 2016 fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants.

Les modalités de cet encadrement de l'évolution des loyers sont adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

De même, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée.

Le texte entre en vigueur le 1er août 2016 et il s'applique pendant une durée d'un an

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29 juin 2016 3 29 /06 /juin /2016 07:53

Bail réel immobilier: le décret du 27 juin 2016

Le Décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier a été publié au Journal officiel du 29 juin 2016.

Rappelons que lle bail réel immobilier est un nouveau contrat de bail de longue durée issu de l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire qui contient une série de mesures visant à développer, dans des zones où le marché immobilier est en tension, une c’est-à-dire accessibles à des personnes qui disposent de revenus trop élevés pour accéder au logement social, mais n’ayant pas les moyens d’accéder aux logements du secteur privé.

Le décret définit donc les modalités d'application des articles L. 254-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation créées par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires.

Il précise également la méthode de calcul de la valeur des droits réels afférents aux logements, objets du bail, appliquée à chaque cession de ces droits.

Il détermine les modalités de contrôle de l'affectation des logements et les sanctions liées à la méconnaissance de cette affectation.

En outre, il précise les titulaires et les conditions d'exercice de l'action en nullité des contrats conclus en méconnaissance de l'article L. 254-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le code de la construction et de habitation s'enrichit donc de nouveaux articles:

" Art. R. 254-1. - Le logement est occupé à titre de résidence principale au sens du 1° de l'article R. 31-10-6.

« Art. R. 254-2. - Est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

« Art. R. 254-3. - Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.
« Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et au présent article.

« Art. R. 254-4. - L'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
« Le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.
« Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

« Art. R. 254-5. - Pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.

« Art. R. 254-6. - L'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L. 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

« Art. R. 254-7. - L'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L. 254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3"

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16 juin 2016 4 16 /06 /juin /2016 05:43

Travaux d'isolation acoustique applicables aux bâtiments existants faisant l'objet de travaux de rénovation

Un Décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d'isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants publié au Journal officiel du 16 juin 2016 vient déterminer les caractéristiques acoustiques des nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans les bâtiments existants situés dans des zones particulièrement exposées au bruit, comme un aéroport par exemple, lorsque ces bâtiments font l'objet de travaux de rénovation importants mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 6° de l'article L. 111-10 du code de la construction et de l'habitation (travaux de rénovation énergétique globale, ravalement, toiture, aménagement de bâtiments annexes).

Ce texte qui entrera en vigueur le 1er juillet 2017 a été pris en application de l'article L. 111-11-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction découlant de l'article 14 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour une croissance verte.

Le décret précise les bâtiments concernés (habitation, enseignement, hébergement et soins, hôtel), les pièces du bâtiment et les éléments du bâti concernés par la performance acoustique, les zones exposées au bruit.

Lorsque les travaux comprennent le remplacement ou la création de parois vitrées ou portes donnant sur l'extérieur de pièces principales de bâtiments d'habitation, de pièces de vie d'établissements d'enseignement, de locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou de chambres d'hôtels, ces parois vitrées ou portes doivent respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil.
Lorsque ces travaux comprennent la réfection d'une toiture donnant directement sur des pièces principales de bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, ou des chambres d'hôtels, la toiture doit respecter des performances acoustiques supérieures à un certain seuil.
Lorsque les travaux portent sur l'isolation thermique de parois opaques donnant sur l'extérieur, ils ne doivent pas avoir pour effet de réduire l'isolation aux bruits extérieurs des pièces principales des bâtiments d'habitation, des pièces de vie d'établissements d'enseignement, des locaux d'hébergement et de soins d'établissements de santé, et des chambres d'hôtels.

Sont considérés comme pièces de vie d'établissements d'enseignement au sens de l'article R. 111-23-4 les salles d'enseignement (à l'exclusion des locaux dédiés exclusivement à la pratique d'activités sportives), les salles de repos des écoles maternelles, les bureaux et salles de réunion

Ce décret, dont les dispositions ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant cette date, renvoie à un arrêté le soin de définir les seuils à respecter.

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28 mai 2016 6 28 /05 /mai /2016 03:15

Modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation vendu en l'état futur d'achèvement

L'Arrêté du 17 mai 2016 définissant le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement prévu à l'article R.* 261-24 du code de la construction et de l'habitation a été publié au Journal officiel du 27 mai 2016.

Il fixe le modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation vendu en l'état futur d'achèvement.

Rappelons que l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation a rendu obligatoire la souscription d'une garantie financière d'achèvement ou de remboursement par le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, en l'état futur d'achèvement lorsqu'il n'a pas souscrit une garantie de remboursement des versements effectués (lire notre article:Garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement: le ...)

Le garant financier est libéré de ses obligations par la constatation de l'achèvement de l'immeuble qui doit faire l'objet d'une attestation établie par une personne qualifiée, un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art conformément aux dispositions de l'article R.* 261-24 du code précité, dans sa rédaction issue de l'article 7 du décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement.

L' arrêté a donc pour objet de définir le modèle auquel cette attestation d'achèvement doit être conforme qui est le suivant:

"ATTESTATION D'ACHÈVEMENT ÉTABLIE EN APPLICATION DE L'ARTICLE R.* 261-24 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Je soussigné(e) (nom et prénom du déclarant),
Demeurant (adresse du déclarant à préciser uniquement s'il ne représente pas une entreprise),
Intervenant en qualité de (ou) de représentant de (nom ou dénomination sociale de l'entreprise et, le cas échéant, forme de l'entreprise)
immatriculé(e) au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro
et dont l'adresse (ou) le siège social est ,
Après avoir pris connaissance :

- d'une part, des documents dont résulte la consistance de l'immeuble vendu tels qu'énumérés à l'article R.* 261-13 du code de la construction et de l'habitation ;
- d'autre part, des dispositions du premier alinéa de l'article R.* 261-1 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'achèvement de l'immeuble ;

Et après avoir vérifié (préciser le cas échéant : dans le cadre de ma mission de maîtrise d'œuvre) l'exécution des travaux pour l'édification du programme immobilier réalisé sous la maîtrise d'ouvrage de (nom et prénom, ou raison/dénomination sociale du maître de l'ouvrage),
Dont l'adresse (ou) le siège social est,
(Le cas échéant) Et immatriculé au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro ,
Sur un terrain situé (références cadastrales et adresse),
En exécution d'un permis de construire délivré sous le numéro
A (nom, prénom et adresse du titulaire du permis de construire ou raison/dénomination sociale de la société titulaire du permis de construire),
(Le cas échéant) Immatriculé(e) au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro
Le (date) par (autorité ayant délivré le permis de construire),
(Le cas échéant) Et du (ou des) permis de construire modificatifs délivré(s) sous le (ou les) numéro(s)
le (date[s]), (Préciser le cas échéant les prorogations et les transferts du permis de construire),
Déclare
Etre un organisme de contrôle indépendant,
(Ou) Un homme de l'art au sens de l'article R.* 261-24 du code de la construction et de l'habitation,
(Ou) Avoir été désigné par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance de en date du , conformément aux dispositions de l'article R.* 261-2 du code de la construction et de l'habitation,
Et atteste avoir constaté l'achèvement de l'immeuble (ou) de la tranche du programme immobilier (préciser la tranche) dont la construction a été autorisée par le permis de construire ci-dessus mentionné, ledit achèvement s'entendant au sens de l'article R.* 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
Fait à, le,
En trois exemplaires originaux à remettre au maître de l'ouvrage.
Signature du déclarant"

Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2016.

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20 mai 2016 5 20 /05 /mai /2016 06:09

Crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers résidentiels: obligation de formation des personnels bancaires par le décret du 19 mai 2016

Le Décret n° 2016-622 du 19 mai 2016 portant transposition de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010 a été publié au JOurnal officiel du 20 mai 2016.

Ce décret a pour objet de transposer en droit français les dispositions de la directive 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.

Il porte application des dispositions de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation prise pour la transposition de la directive 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel qui institue un cadre juridique harmonisé à l'échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire.

C'est ainsi que les prêteurs et les intermédiaires de crédit veillent à ce que les personnels définis à l'article D. 313-10-1 qui exercent directement des activités d'élaboration, de proposition, d'octroi ou de conseil en matière de contrats de crédit mentionnés à l'article L. 313-1 ainsi que les personnes physiques qui dirigent ou encadrent directement les personnes précitées), remplissent les conditions de compétence professionnelle résultant :

« 1° Soit d'un diplôme mentionné dans l'Accord du 10 juin 2011 relatif à la formation professionnelle, conclu dans le cadre de la convention collective nationale de la banque et rendu obligatoire par l'arrêté du 5 juillet 2012 portant extension d'un avenant et d'accords conclus dans le cadre de la convention collective nationale de la banque (n° 2120), à l'exception de la formation bancaire de premier niveau (BP banque) ; ou d'un diplôme sanctionnant un cycle d'études supérieures d'un niveau de formation III relatif aux questions de finances, de banque, de gestion, d'économie, de droit, ou d'assurance ; ou d'un diplôme de commerce sanctionnant un cycle d'études supérieures d'un niveau de formation I.
« Si ce diplôme est acquis en France, il est enregistré au répertoire national des certifications professionnelles mentionné à l'article R. 335-12 du code de l'éducation et relève d'une nomenclature de formation précisée par arrêté du ministre chargé de l'économie, ou est délivré au nom de l'Etat conformément à l'article L. 335-6 du code de l'éducation.
« Si ce diplôme est acquis à l'étranger, il est reconnu par le Centre ENIC-NARIC France, rattaché au Centre international d'études pédagogiques mentionné à l'article R. 314-51 du code de l'éducation, sur la base d'une attestation de comparabilité.
« 2° Soit d'une formation professionnelle adaptée à la réalisation d'opérations de crédit, suivie :
« a) Auprès d'un établissement de crédit, d'une société de financement mentionnés au titre Ier du livre V du code monétaire et financier ;
« b) Auprès d'un organisme de formation choisi par l'intéressé ou son employeur dans les conditions prévues à l'article D. 313-10-5.
« Le programme de formation professionnelle et la durée minimale de formation sont fixés par arrêté du ministre chargé de l'économie.
« 3° Soit d'une expérience professionnelle :
« a) D'une durée d'un an dans des fonctions liées à la réalisation d'activités d'élaboration, de proposition ou d'octroi des contrats de crédit mentionnés au présent titre au cours des trois dernières années, ou ;
« b) D'une durée de trois ans dans des fonctions liées à la réalisation d'activités d'élaboration, de proposition ou d'octroi des contrats de crédit mentionnés au présent titre au cours des dix dernières années.
Cette expérience professionnelle est cumulée au suivi d'une formation professionnelle adaptée à la réalisation d'opérations de crédit suivie dans les conditions du 2° ci-dessus et dont la durée minimale est fixée par arrêté du ministre chargé de l'économie.
Par exception, les personnels des intermédiaires qui justifient d'une compétence professionnelle au titre des articles R. 519-8 et R. 519-9 du code monétaire et financier sont réputés remplir les conditions de compétence professionnelle mentionnées au présent article.

Les prêteurs et les intermédiaires veillent à ce que leurs personnels satisfassent à l'obligation de formation professionnelle mentionnée au 2° de l'article D. 313-10-2 au moment de leur prise de fonction.
Par exception, les personnels disposent d'un délai de six mois pour satisfaire à cette obligation dès lors qu'ils occupent pendant cette durée un poste adapté et exercent leur activité sous la responsabilité d'une personne répondant elle-même aux conditions de l'article D. 313-10-2.

La formation professionnelle mentionnée au 2° de l'article D. 313-10-2 ainsi que la formation continue mentionnée à l'article D. 313-10-4 :
« 1° Ont pour objet de permettre d'acquérir, préalablement à l'entrée dans la profession, et de maintenir en cours d'activité, des compétences en matière juridique, économique et financière. Les compétences acquises dans ce cadre et leurs mises à jour font l'objet d'un contrôle à l'issue de la formation ;
« 2° Donnent lieu à la délivrance d'un livret et d'une attestation datée et signée par la personne responsable de la formation et mentionnant les rubriques de la formation suivie. Le livret comprend en annexe les résultats du contrôle des compétences effectué à l'issue de la formation. L'attestation et le livret sont remis à leur titulaire à l'issue de la formation.

La directive créant par ailleurs un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier qui pourront exercer leurs activités sur tout le territoire européen, le décret comporte notamment des dispositions relatives aux exigences de compétences professionnelles auxquelles sont soumis les prêteurs et les intermédiaires de crédit pour leurs personnels, en matière de crédit immobilier.

Ce texte entre en vigueur le 1er juillet 2016 hormis pour les dispositions relatives aux obligations de compétences professionnelles en matière de crédit immobilier dont la mise en œuvre est échelonnée entre le 1er janvier 2017 et le 21 mars 2019

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15 mai 2016 7 15 /05 /mai /2016 07:17

Une meilleure protection du consommateur en matière de crédits immobiliers avec le décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 ?

Le Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation a été publié au Journal officiel du 13 mai 2016.

Il devrait assurer une meilleure protection du consommateur en matière de crédit immobilier.

Ce texte a en effet pour objet de transposer en droit français les dispositions de la directive 2014/17/UE du Parlement européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel et modifiant les directives 2008/48/CE et 2013/36/UE et le règlement (UE) n° 1093/2010.

Il porte application des dispositions de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation prise pour la transposition de la directive 2014/17/UE qui institue un cadre juridique harmonisé à l'échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire. Elle crée par ailleurs un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier, qui pourront exercer leurs activités sur tout le territoire europeen.

Le consommateur devrait donc être mieux protégé, car il pourra faire la comparaison mais aussi l’évaluation entre les différentes offres de crédit du marché. Dorénavant, il bénéficiera des informations générales sur le contrat immobilier mais aussi une information précontractuelle. Celle-ci prendra la forme d’une fiche d’information, comme cela existe déjà avec les crédits à la consommation. Grâce à ces informations, le consommateur pourra ainsi choisir au mieux son crédit.

Le présent décret comporte des dispositions d'application notamment relatives aux modalités d'offre, de distribution et d'exécution des contrats de crédit immobilier ainsi qu'à l'assiette et au calcul du taux annuel effectif global (TAEG).

Notamment, les informations complémentaires mentionnées à l'article L. 313-4 de la consommation, dans sa rédaction résultant de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, sont les suivantes :
« 1° Le taux débiteur et sa nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux, ainsi que les informations relatives à tous les frais compris dans le coût total du crédit pour l'emprunteur ;
« 2° Le montant total du crédit ;
« 3° Le taux annuel effectif global du crédit mentionné à l'article L. 314-3. Toutefois, lorsque la conclusion d'un contrat portant sur un service accessoire, notamment une assurance, est obligatoire pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées et que le coût de ce service ne peut être déterminé préalablement, l'obligation de conclure ce contrat est mentionnée avec le taux annuel effectif global ;
« 4° La durée du contrat de crédit ;
« 5° Le montant total dû par l'emprunteur ;
« 6° Le montant et le nombre des échéances ;
« 7° Le cas échéant, un avertissement relatif aux éventuelles fluctuations du taux de change susceptibles de modifier le montant dû par l'emprunteur ;
« 8° Le cas échéant, le fait que le contrat sera garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation

Les informations sont fournies à l'aide de l'exemple représentatif qui répond aux caractéristiques suivantes :
« 1° Un montant total du crédit accordé égal à 50 000 euros ou à un multiple de cette somme qui ne peut excéder 500 000 euros ;
« 2° Une durée de remboursement égale à cinq ans ou à un multiple de cette durée qui ne peut excéder trente ans.
« Le montant total du crédit et la durée de remboursement choisis par le prêteur correspondent au mieux aux caractéristiques du contrat de crédit dont il fait la publicité.
« Lorsque la publicité mentionne un taux promotionnel ou des modalités spéciales d'utilisation qui dérogent au fonctionnement normal du crédit concerné, applicables à titre temporaire, l'exemple représentatif illustre les conditions normales d'exécution du contrat de crédit. En cas de taux variable, l'exemple représentatif indique, en plus des indications prévues au 1° de l'article R. 312-0, si le taux débiteur est ou non plafonné.
La publicité indique que l'exemple représentatif a une valeur d'exemple. Cet exemple est présenté dans une taille de caractère au moins aussi importante que celle utilisée pour les informations mentionnées à l'article R. 312-0.

Il est créé une fiche d'information standardisée européenne

Les informations personnalisées que le prêteur ou l'intermédiaire de crédit communique à l'emprunteur sous la forme de la fiche mentionnée à l'article L. 313-7, portent sur :

« 1° Le prêteur ;
« 2° L'intermédiaire de crédit, le cas échéant ;
« 3° Les principales caractéristiques du prêt ;
« 4° Le taux d'intérêt et les autres frais ;
« 5° Le nombre et la périodicité de chaque versement ;
« 6° Le montant de chaque versement ;
« 7° L'échéancier indicatif, le cas échéant ;
« 8° Les obligations supplémentaires ;
« 9° Le remboursement anticipé ;
« 10° Les caractéristiques variables ;
« 11° Les autres droits de l'emprunteur ;
« 12° Les réclamations ;
« 13° Les conséquences pour l'emprunteur du non-respect de ses engagements ;
« 14° Le cas échéant, des informations complémentaires ;
« 15° Les autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la réglementation applicable.
Le cas échéant, la fiche mentionnée au premier alinéa peut comporter l'information relative aux différents contrats de crédit composant une opération de financement.
Les points 3° et 6° ci-dessus comportent, le cas échéant, les avertissements sur les risques de change encourus pour tout prêt souscrit dans une devise autre que l'euro, dans les conditions de l'article L. 313-64, et pour tout prêt souscrit en euro, par un emprunteur percevant ses revenus ou détenant un patrimoine dans une devise autre que l'euro, ou ne résidant pas en France.
Lorsque l'emprunteur est exposé à une fluctuation du taux de change, un exemple illustrant l'incidence d'une fluctuation de 20 % du taux de change figure dans cette fiche. Lorsqu'un plafond limite cette fluctuation à un montant inférieur à 20 %, le montant maximal que l'emprunteur aura à rembourser est indiqué. Ces exemples sont calculés à partir du dernier taux de change publié la veille du jour de l'émission de la fiche d'information mentionnée au premier alinéa ou, à défaut, le dernier jour ouvré précédent, et qui a servi à déterminer les échéances, la durée du prêt et le coût total du crédit.
Le prêteur précise également si l'offre sera assortie ou non de la possibilité de convertir le crédit dans une autre monnaie et, dans l'hypothèse où cette faculté est prévue, indique ses conditions et modalités précises.

L'ensemble des informations mentionnées ci-dessus est présenté, sur un support papier ou sur un autre support durable, sous la forme d'un document unique, conformément à la fiche d'information standardisée européenne mentionnée à l'article L. 313-7, dont le modèle est annexé au code de la consommation.

Le décret précise également les conditions d'exercice du service de conseil en matière de crédit immobilier introduit par l'ordonnance, ainsi que les modalités de mise en œuvre des obligations de compétences professionnelles des intermédiaires

Par ailleurs, les procédures et informations sur lesquelles repose l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur sont documentées et conservées par le prêteur tout au long de la durée du crédit.

L'évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :
« 1° Aux revenus de l'emprunteur, à son épargne et à ses actifs ;
« 2° Aux dépenses régulières de l'emprunteur, à ses dettes et autres engagements financiers.
« Le prêteur tient compte, dans la mesure du possible, des événements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé tels que, le cas échéant, une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d'évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l'euro mentionné à l'article L. 313-64.

Le prêteur ou l'intermédiaire de crédit avertit l'emprunteur de la nécessité de fournir des éléments exacts et complets afin qu'il puisse être procédé à une évaluation appropriée. Il l'informe que le crédit ne peut être accordé lorsque le prêteur ne peut procéder à l'évaluation de solvabilité du fait du refus de l'emprunteur de communiquer ces informations. Le prêteur conserve la preuve de cet avertissement sur support durable pendant la durée du contrat de crédit

Le texte entre en vigueur le 1er juillet 2016, hormis pour certaines dispositions concernant la publicité, l'information générale, le TAEG et la fiche d'information standardisée européenne (1er octobre 2016) ainsi que la formation des prêteurs et des intermédiaires (selon les dispositions 1er janvier 2017, 21 mars 2017 ou 21 mars 2019).

Nous reviendrons de manière plus détaillée sur les principales mesures de ce décret au fur et à mesure de leur entrée en vigueur.

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3 mai 2016 2 03 /05 /mai /2016 13:07

Mauvais temps juridique pour les plateformes de location en ligne de type Airbnb

Encore un camouflet juridique pour la plateforme numérique de mise en relation AirBnB, même si elle n'est pas directement touchée par le jugement qui vient d'être rendu le 6 avril dernier.

Il y avait déjà le blocage de nombreuses villes ayant mis en place un système de limitation comme Bruxelles ou Amsterdam, mais surtout dernièrement berlin où depuis le 1er mai, sauf autorisation de la ville, il est interdit de louer son appartement entier avec à la clé amende peut grimper jusqu'à 100.000 euros.

Mais aussi le vote aujourd'hui au Sénat de l'article 23quater A de la loi Lemaire sur le numérique, qui prévoit afin d'assurer la traçabilité et une meilleure transparence des activités de location de locaux meublés pour de courtes durées, queles communes auront la faculté de mettre en place une procédure d'enregistrement du loueur. Le numéro d'enregistrement permettra à la mairie de s'assurer que le loueur de meublé est en droit de le faire ; et ce numéro devra être demandé par tout service de mise en relation en ligne avant publication de l'annonce et figurer dans celle-ci (lire: http://www.thierryvallatavocat.com/2016/04/le-senat-adopte-deux-amendements-anti-airbnb-et-encadrent-severement-les-plateformes-d-economie-collaborative.html)

Et à ces mesures administratives contraignantes s'ajoute cette décision inédite du 6 avril 2016, aux termes de laquelle le tribunal d'instance de Paris 5è a condamné des locataires à indemniser leur propriétaire pour la sous-location illicite d’un bien immobilier par le biais d’une plateforme collaborative, de type Airbnb.

Les locataires avaient en effet sous-loué leur appartement auprès de Airbnb depuis août 2012 au prix de 700 euros la semaine.

Des captures d’écran sur internet en rapportaient la preuve, ainsi quun PV de constat d’huissier du 10 juin 2015

Or,le contrat de bail interdisait la sous-location sans autorisation écrite du bailleur, de même, a relevé le tribunal, que la loi du 6 juillet 1989 l’interdit également sauf autorisation expresse du bailleur.

Cette autorisation n’ayant pas été donnée, les juges de 1ère instance ont considéré qu'il s’agissait là d’une violation manifeste du contrat de bail.

Le tribunal a également considéré que du fait de la sous-location indue et notoire sur Airbnb pendant trois ans, il convenaitt d'allouer au propriétaire une somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral, car si aucun préjudice matériel ou financier n’étant démontré, le locataire avait profité du bien mis à sa disposition à bail non pas pour l’habiter mais pour gagner de l’argent.

Après avoir été contraint de collecter directement la taxe de séjour reversée à la Ville de Paris depuis octobre 2015 - pour un montant de 4,6 millions d'euros en 2015., Airbnb va certainement devoir réviser ses plans.

A Paris aujourd'hui plus de 30.000 appartements sont proposés sur Airbnb. La réglementation interdit de louer sa résidence secondaire plus de 120 jours par an, sans autorisation de la mairie. la loi Alur avait en effet clarifié les règles qui s'appliquent à la location de courte durée, confirmant que partager son logement de manière occasionnelle quelques semaines par an ne nécessite pas de démarche administrative spécifique.

Cela risque de changer très vite.

Retrouvez le jugement du TI du 5è du 6 avril 2016 sur Legalis.net (http://www.legalis.net/spip.php?page=jurisprudence-decision&id_article=4967)

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2 mai 2016 1 02 /05 /mai /2016 06:51

Défiscalisation immobilière: affirmations mensongères du vendeur et annulation de la vente

On ne redira jamais suffisamment qu'une opération de défiscalisation immobilière ne se décide jamais dans la précipitation et qu'il faut rester très attentif tant aux conditions du marché qu'aux caractéristiques de l'investissement proposé.

Un exemple édifiant nous est fourni au détour de cette décision de la Cour de cassation du 7 avril 2016 (Chambre civile 3, 7 avril 2016, pourvois n°14-24.164 14-25.446)

Par acte du 8 mars 2005,une société civile immobilière Domaine des Lices avait vendu un appartement en l'état futur d'achèvement à un couple, lequel pour financer cet achat, s'était vu consentir par le Crédit foncier de France un prêt immobilier garanti par une assurance souscrite auprès de la société Axa.

La commercialisation des appartements avait été confiée par la SCI à la société Omnium conseil, assurée auprès de la société Allianz, qui avait mandaté un agent commercial.

N'ayant jamais pu louer leur appartement, la couple a assigné la SCI, la société Omnium conseil, devenue Stellium immobilier, et la société Omnium finance, l'agent commercial , le Crédit foncier de France et la société Axa en nullité de la vente, du contrat de prêt et du contrat d'assurance et en paiement de dommages et intérêts.

La Cour d'appel de Montpellier, dans un arrêt du 24 juillet 2014, juge le consentement des acquéreurs vicié par le dol de la SCI et les dols subséquents des sociétés Stellium immobilier et Omnium finance et prononce la nullité du contrat de vente ;

La Cour d'Appel ordonne par ailleurs à la SCI Domaine des Lices de restituer au couple l'intégralité du prix de vente avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, à charge pour les acquéreurs de restituer les lots acquis, et condamne la SCI Domaine des Lices à leur payer la somme de 13.074,78 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 19.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

En effet, lorsque la SCI avait obtenu son permis de construire et fait démarcher les acheteurs l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais était déjà observable. Malgré cette conjoncture qu'elle n'ignorait pas, elle avait assuré aux investisseurs, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme et l'immeuble leur avait été vendu à un prix qui dépassait de 30 à 50 % sa valeur réelle,

Ces affirmations mensongères allaient donc bien au-delà de la simple exagération publicitaire et que c'est à partir de celles-ci que les sociétés Omnium conseil et Omnium finance avaient réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple et leur avait remis un dossier destiné à leur faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

La Cour de cassation confirme que la SCI et les sociétés Omnium conseil et Omnium finance avaient commis bien un dol qui avait déterminé les acquéreurs à contracter et que le contrat de vente signé entre les parties devait être annulé.

Ne cédez donc aux sirènes de la défiscalisation qu'après avoir solidement étudié le dossier et pris les conseils avisés de professionnels qualifiés.

Retrouvez l'arrêt de la 3e chambre civile du 7 avril 2016: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000032390556

ainsi que nos articles Dangers de la défiscalisation : une banque ... - Village de la Justi publié par le "Village de la justice" et Défiscalisation immobilière, aides et conseils - Le nouvel Econo publié dans le "Nouvel Economiste"

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Réorganisation du réseau Action Logement: l'ordonnance du 20 octobre 2016

Loi Hoguet: le décret du 17 octobre 2016 facilite à un ressortissant européen l'exercice en France de la gestion et la transaction immobilières

Le patrimoine des ménages désormais pris en compte pour les aides au logement : le décret du 12 octobre 2016 sur les APL

Travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

Drapeau français à la fenêtre ou dans son jardin: peut-on l'interdire ?

Mise en place du registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires avec le décret du 26 août 2016

Un nouvel amendement anti-Airbnb dans les locations HLM adopté dans le projet de loi Egalité et Citoyenneté

Nouvelle location ou renouvellement de bail: encadrement des loyers avec le décret du 29 juillet 2016

Bail réel immobilier: le décret du 27 juin 2016

Travaux d'isolation acoustique applicables aux bâtiments existants faisant l'objet de travaux de rénovation

Modèle d'attestation d'achèvement d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation vendu en l'état futur d'achèvement

Crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers résidentiels: obligation de formation des personnels bancaires par le décret du 19 mai 2016

Une meilleure protection du consommateur en matière de crédits immobiliers avec le décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 ?

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