gardien d'immeubles - Le blog de Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris (et sur Twitter: @MeThierryVallat)

28 février 2017 2 28 /02 /février /2017 05:38

Gardien d'immeuble: la procédure de licenciement économique n'est pas applicable aux syndicats de copropriétés

Aux termes de son récent arrêt du 1er février 2017 n°15-26.853 la Cour de cassation reprend une position tranchée sur la question toujours délicate du licenciement économique d'un gardien d'immeuble.

Une gardienne avait été engagée à compter du 1er avril 1974 en qualité de concierge de l'immeuble situé 4 rue Guiglia à Nice. Elle est licenciée le 4 août 2009 par le syndic de la copropriété au motif de la suppression de son poste votée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence dit son licenciement fondé sur une cause réelle et sérieuse et la déboute de ses demandes.

En effet, elle énonce que le syndicat des copropriétaires ne constituait pas une entreprise au sens de l'article L. 1233-2 du code du travail si bien que la salariée ne pouvait se prévaloir de l'absence de reclassement ni de l'absence de motif économique du licenciement a violé les articles L. 1233-1, L. 1233-2 et L. 1233-3 du code du travail ainsi que l'article 14 de la convention collective nationale des concierges gardiens et employés d'immeubles

La salariée forme un pourvoi devant la chambre sociale car elle prétendait que lorsqu'un syndicat des copropriétaires licencie un gardien d'immeuble en raison de la suppression de son poste il doit justifier d'un motif économique et rechercher les possibilité de reclassement du salarié, à défaut le licenciement est sans cause réelle et sérieuse.

La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel en précisant qu'un syndicat de copropriétaires n'est en effet pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L. 1233-1 du code du travail. Dès lors, le licenciement de la gardienne, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique.

La chambre sociale reprend ainsi une de ses anciennes jurisprudences (Cour de Cassation, arrêt du 10 octobre 1990, 87-45.366)

Voilà une décision qui désolera les concierges , mais ravira en revanche les syndicats de copropriété souhaitant procéder plus facilement à un licenciement économique.

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6 décembre 2016 2 06 /12 /décembre /2016 08:35

Licenciement d'un couple de gardien: le contrat indivisible résiste-t-il à la rupture d'un des contrats ?

La question de la rupture des contrats de gardiens d'immeuble constitue une source intarissable de contentieux.

Ils concernent régulièrement les contrats de couple.

Ces contrats dénommés aussi "indivisibles" sont des contrats de travail concernant deux membres d'un couple embauché par le même employeur.

Ils sont dits indivisibles, car la rupture de l'un provoque en principe la résiliation de l'autre.

Ils concernent le plus souvent les gardiens et concierges d'immeubles.

Il s'agit donc d'un contrat de travail relatif à un couple embauché par le même syndicat employeur, les deux salariés travaillant dans le même lieu d'habitation.

Les deux contrats de travail signés par chacune des deux personnes du couple sont dits contrats de couple, qu'ils soient en CDD ou CDI

Ils comportent le plus souvent une clause dite "d'indivisibilité" du contrat de couple qui prévoit donc que les deux contrats de travail sont en principe juridiquement indissociables,.

En cas de rupture de l'un des deux contrats, par exemple de rupture conventionnelle, l'autre contrat se retrouve de fait résilié.

La démission ou le licenciement de l'un fournit une cause réelle et sérieuse au licenciement du conjoint (Cass. soc., 7 mai 1991, no 88-40.400).

Encore faut-il que l'employeur justifie être dans l'impossibilité de maintenir le contrat

La Cour de cassation (Chambre sociale 14 octobre 1993 N° 91-45.409 Bulletin 1993 V N° 234 p. 160) précise à cet égard que:
"Les engagements d'un couple de gardiens concierges liés à l'employeur par le même contrat de travail sont indivisibles et, sauf impossibilité de maintenir le contrat, les intéressés ne peuvent être licenciés en raison de l'inaptitude momentanée de l'un d'eux que l'autre peut suppléer dans ses tâches"

La Cour de cassation a également indiqué que la clause de résiliation « automatique » d’un tel contrat ne dispensait pas le juge de rechercher si cette clause était justifiée par la nature du travail à accomplir et proportionnée au but poursuivi et si la poursuite du second contrat était rendue impossible par la rupture du premier (Chambre sociale, 12 juillet 2005, n° 03-45394).

Cette clause d'indivisibilité pour être valide doit donc :
- être justifiée par la nature du travail à accomplir et proportionnée au but poursuivi ;
- la poursuite du second contrat est rendue impossible par la rupture du premier.

L'indivisibilité des deux contrats est considérée comme nécessaire seulement si les deux fonctions occupées par chacune des deux personnes du couple sont interdépendantes, à savoir que leur exercice implique la présence de l'autre salarié, cette preuve étant à la charge de l'employeur.

Ainsi, des contrats de travail de gardiens n'ont pas été jugés indivisibles aux motifs que :

- les contrats ne comportaient aucune clause stipulant une indivisibilité ;
- l'activité de la salariée ne représentait qu'une faible part de l'ensemble de l'activité de gardien (concierge de l'immeuble) et était parfaitement dissociable de cette dernière ;
- l'employeur ne justifiait pas d'une possibilité de procéder à son remplacement dans les tâches lui incombant (Cass. soc., 14 nov. 1995, no 94-41.098).

Attention, l'employeur qui envisage de rompre un contrat de couple de gardiens d'immeuble doit engager deux procédures de licenciement distinctes (Cass. soc., 10 mai 2001, no 99-42.555).

La situation s'avère donc complexe, on l'aura compris et l'analyse se fera au cas par cas. Le recours à un professionnel sera donc indispensable avant toute prise de décision d'un syndicat de se séparer d'un couple de gardiens, ces derniers disposant de nombreux garde-fous jurisprudentiels pour éviter le licenciement ou obtenir de substantiels dédommagements pour rupture abusive..

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5 mai 2015 2 05 /05 /mai /2015 09:50

Logement de fonction des gardiens d'immeuble HLM: le mouvement "touchez pas à nos gardiens" manifeste ce 5 mai 2015

Un décret n° 2012-752 du 9 mai 2012 provoque l'ire des gardiens d'immeuble HLM.

En effet, posant de nouvelles conditions à l’occupation de logements de fonction par les agents de la fonction publique, il doit entrer en application le 1er septembre 2015.

Rappelons que 267 Offices publics de l’habitat (OPH) emploient environ 10 000 gardiens, dont 2.500 ont le statut de fonctionnaire.

Le décret litigieux modifie le code général de la propriété des personnes publiques et son dispositif est le suivant :

― seuls les personnels ayant une obligation de disponibilité totale pour des raisons de sûreté, de sécurité ou de responsabilité ont vocation dorénavant à bénéficier d'un logement par nécessité absolue de service. Les fonctions correspondantes seront déterminées par des arrêtés interministériels ;
― les concessions de logement par utilité de service sont supprimées. Elles sont remplacées par un régime de convention d'occupation à titre précaire au bénéfice des catégories de personnels qui, sans remplir des fonctions leur ouvrant droit à une concession de logement par nécessité absolue de service, sont tenus d'accomplir un service d'astreinte. Une redevance d'occupation sera due par les bénéficiaires, qui représentera 50 % de la valeur locative réelle des locaux, calculée sur le montant des loyers du marché immobilier local. Les fonctions correspondantes seront déterminées par des arrêtés interministériels ;
― les surfaces sont limitées et déterminées en fonction du nombre de personnes à charge du bénéficiaire occupant le logement.

Pour ceux qui, comme les gardiens d’immeuble, sont « tenus d’accomplir un service d’astreinte», le texte prévoit qu’ils signent une « convention d’occupation à titre précaire ». Or, ils sont aujourd’hui logés gratuitement, en compensation des nombreuses heures supplémentaires qu’ils effectuent sans être payés, ils devront par ailleurs désormais acquitter une « redevance d’occupation » équivalente à la moitié du loyer du marché.

Le président de Plaine Commune Habitat, principal bailleur de Seine-Saint-Denis (18 000 logements répartis sur 7 communes).s'est insurgé contre cette mesure, tout comme celui de Sceaux Habitat (933 logements).

Car les gardiens, rappellent les deux responsables, sont « logés pour nécessité de service » et habiter sur - ou à proximité de - leur lieu de travail leur permet d’assurer leurs missions de service public « dans les meilleures conditions possibles ».

C'est donc pourquoi sous le mot d’ordre « Touchez pas à nos gardiens », Plaine Commune Habitat appelle à un rassemblement ce mardi 5 mai 2015 à 13 h sur l’esplanade des Invalides à Paris.

A l’issue de la manifestation, une délégation sera reçue par la ministre de la Fonction publique Marylise Lebranchu.

Retrouvez le décret du 9 mai 2012 : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000025837547&dateTexte&categorieLien=id

(source: AFP)

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26 novembre 2014 3 26 /11 /novembre /2014 07:22

Gardien d'immeuble: peut-on lui donner un pouvoir pour une AG de copropriété ?

"L'épineuse question des pouvoirs donnés au gardien d'immeuble": Peut-on confier un pouvoir à son gardien d’immeuble en vue d’une assemblée générale des copropriétaires ?

Tout milite pour nous en faveur de cette thèse: découvrez pourquoi dans cet article du 25 novembre 2014 publié dans le Village de la Justice.

Retrouvez notre analyse dans cet article publié par le Village de la Justice:http://www.village-justice.com/articles/toujours-epineuse-question-des,18356.html

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12 août 2014 2 12 /08 /août /2014 10:29

Embauche d'un gardien d'immeuble non logé: pas d'unanimité de la copropriété requise

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient de statuer le 2 juillet 2014 sur la règle de majorité nécessaire en cas de remplacement du gardien d'immeuble et de la ratification de l'embauche d'un gardien non logé de catégorie A.

Un copropriétaire de la Résidence « Clos du Hamel » demandait d'annulation de l'ensemble des résolutions d'une assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2010, et en particulier de celle de sa septième résolution.
La résolution attaquée était ainsi relative au remplacement du gardien, dont les copropriétaires avaient décidé qu'il ne serait plus logé, ce qui, selon le copropriétaire mécontent, supprimait l'astreinte de nuit du gardien et aurait dû être adopté à l'unanimité dès lors que le service de conciergerie participe de la destination de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires a fait observer que cette demande d'annulation était privée d'objet dans la mesure où la résolution attaquée avait été votée dans des termes similaires lors d'une assemblée générale ultérieure des copropriétaires du 23 juin 2010; il faisait encore remarquer qu'il ne faut pas confondre les services qu'un gardien doit à la copropriété et ceux qu'il peut rendre aux copropriétaires personnellement, en sorte que la résolution décidant de l'embauche d'un gardien non logé en lieu et place d'un gardien logé n'a pas à être votée à l'unanimité des copropriétaires.

La Cour d'appel avait relevé que le vote de cette décision n° 7 n'emportait ni suppression du poste de gardiennage ni aliénation du logement affecté au concierge, et avait donc retenu que les conditions d'hébergement du gardien n'avaient pas de conséquences sur les conditions de jouissance des parties privatives et ne portaient pas atteinte à la destination de l'immeuble.

La Cour de cassation suit ce raisonnement et précise que l'argumentation relativement aux tâches diverses d'un gardien était sans pertinence au regard de la convention collective des gardiens qui a supprimé toute astreinte de nuit depuis le 1er janvier 2003 et qui n'inclut, dans les composantes du contrat de travail d'un gardien, aucune obligation d'aider les copropriétaires pris isolément ou de leur rendre des services personnels

Dès lors, la cour d'appel a pu en déduire que la décision n° 7 de l'assemblée générale du 28 janvier 2010 relative à l'embauche d'un gardien non logé ne requérait ni la majorité des deux tiers ni l'unanimité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Retrouvez l'arrêt du 2 juillet 2014 (pourvoi 13-16.214): http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000029059971&fastReqId=1984201980&fastPos=1

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3 janvier 2013 4 03 /01 /janvier /2013 08:00

Gardien d'immeuble: le logement de fonction est obligatoire !

La Chambre sociale de la Cour de Cassation vient d'être contrainte de rappeler une règle élémentaire en matière de logement de fonction des gardiens d'immeubles.

Un salarié avait été engagé le 2 juin 2003 par le syndicat des copropriétaires « Couronne de Fabron », alors représenté par le cabinet Sigma, syndic de la copropriété, en qualité de gardien-concierge à service permanent, catégorie B. Dans le même temps les parties avaientconclu un contrat de bail portant sur un appartement de type F4 au sein de la résidence Couronne, pour un loyer mensuel de 609, 80 euros, pour une durée de 6 ans à compter du 2 juin 2003. Le gardien avait été mis à la retraite le 31 mai 2007.

Soutenant qu'il aurait dû bénéficier, en vertu de l'article L. 7211-1 du code du travail et de la convention collective applicable, d'un logement de fonction dont le loyer ne pouvait excéder 180 euros, il a saisi la juridiction prud'homale d'une demande tendant au paiement de rappels de salaires conventionnels, au remboursement de loyers et de la taxe d'habitation comme de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2005 et 2006 ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts.

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence le déboute de ses demandes, en retenant que l'article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail se borne à donner une définition légale du concierge, qu'il ne formule aucune obligation quant à la fourniture par l'employeur d'un logement de fonction pour les salariés de catégorie B, que dans sa rédaction applicable en l'espèce eu égard à la date du contrat de travail, l'article 20 de la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d'immeubles dispose uniquement que le contrat de travail peut prévoir l'attribution d'un logement de fonction. La Cour d'appel a soutenu que l'attribution d'un logement de fonction ne constituait donc nullement, alors, une obligation conventionnelle et qu'en rayant les dispositions du contrat de travail type relatives au logement de fonction et en concluant avec son salarié un bail d'habitation de droit commun, l'employeur n'avait donc pas méconnu ses obligations, l'attribution d'un logement de fonction ayant été contractuellement exclue.

Dans son arrêt du 12 décembre 2012 (pourvoi n° 11-20.653) (http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026774304&fastReqId=1492886357&fastPos=1), la Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement.

Elle rappelle que, selon l'article L. 771-1 devenu L. 7211-2 du code du travail et l'article 18 de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles du 11 décembre 1979, dans sa rédaction alors applicable, sont considérées comme concierges, employés d'immeubles ou femmes de ménage d'immeubles à usage d'habitation, toutes personnes salariées par le propriétaire ou par le principal locataire et qui, logeant dans l'immeuble au titre d'accessoire du contrat de travail, sont chargées d'assurer sa garde, sa surveillance et son entretien ou une partie de ces fonctions. Il en résulte que le salarié engagé au titre du régime légal des concierges et rattaché au régime dérogatoire de la catégorie B excluant toute référence à un horaire précis doit être logé au titre d'accessoire à son contrat de travail dans l'immeuble où il exerce ses fonctions, ce qui implique l'attribution d'un logement de fonction.

La cour d'appel est donc censurée sur ce point: le logement de fonction du gardien est une obligation !

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