droit immobilier - baux et de la copropriete - Le blog de Thierry Vallat, avocat au Barreau de Paris (et sur Twitter: @MeThierryVallat)

19 mai 2018 6 19 /05 /mai /2018 06:58

Interdire d'accrocher le drapeau français à sa fenêtre: est-ce légal ?

Le maire de la bourgade girondine de Sainte-Terre (Gironde) est parti en guerre contre l'un de ses administrés, coupable à ses yeux d'avoir accroché à sa fenêtre un drapeau de la France libre Gironde: Un maire demande à un de ses habitants de retirer son drapeau

Il est donc demandé à cet habitant d'ôter le drapeau qualifié de "signe ostentatoire et gênant" , le drapeau empiètant par ailleurs, selon la municipalité, sur l'espace public.

Le Saint-Terrois refuse fermement cette injonction et estime être dans son bon droit en arborant le drapeau bleu-blanc-rouge frappé au centré d'une croix de Lorraine, l'emblème des Forces françaises de l'intérieur, étendard symbole de la libération et du combat des FFI contre l'occupant.

L’élu envisagerait donc désormais de prendre un arrêté pour interdire ce drapeau surplombant le domaine public.

Un groupe Facebook intitulé "Aimer la France et son drapeau est un délit ?" a même été lancé.

Alors qu'en est-il vraiment: le fait d'accrocher un drapeau ou un étendard à sa fenêtre constitue-t-il un délit ?

On se rappellera qu'en 2016 une polémique identique était intervenue alors que la société Foncia avait écrit à un couple niçois pour leur demander de retirer le drapeau tricolore installé dans leur jardin. Aux termes de cette lettre, le bailleur précisait:

"Nous tenions à vous remercier de votre patriotisme mais sachant que les activités sportives estivales sont terminées, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir le déposer afin d'éviter tout débordement". Foncia, dans son message, précise aussi compter sur la "collaboration et la compréhension" des concernés. Nice : Foncia demande à des habitants de retirer leur drapeau

La raison l'a finalement emporté et le président du Groupe Foncia s'est finalement fendu d'un message d'excuse ce dimanche pour se désolidariser de son représentant local trop zélé http://www.nicematin.com/faits-de-societe/le-president-du-groupe-foncia-se-desolidarise-de-son-syndic-local-et-presente-ses-excuses-pour-laffaire-du-drapeau-78791

Rien n’est en fait encadré par la loi: rien n'est interdit et tout est toléré.

Arborer un drapeau relève tout d'abord bien entendu de la liberté d'expression ce qui implique qu'en principe, chaque citoyen est parfaitement libre d'arborer comme il l'entend le drapeau bleu-blanc-rouge français à son balcon.

Mais si le syndic ou le bailleur estime que le drapeau constitue un trouble sérieux pour le voisinage, il pourrait en revanche obtenir gain de cause et faire retirer le drapeau, mais encore faudra-t-il que sa demande soit motivée,, surtout si le drapeau en question est de taille normale et peu gênant pour les voisins.

Par ailleurs, pour une copropriété, la modification du champ visuel de la façade, peut constituer une demande légitime et ne sera donc pas autorisée, comme avec du linge, des volets, des paraboles, ou toute autre bannière ou signe personnalisé.

Rappelons également une autre affaire de drapeaux qui avait défrayé la chronique niçoise: lors de la Coupe du monde 2014, le maire de Nice Christian Estrosi avait pris un arrêté le 4 juillet pour interdire "l'utilisation ostentatoire de drapeaux étrangers". Un arrêté pris à l'époque au lendemain d'incidents qui avaient accompagné la qualification de l'Algérie pour les 8emes de finale du Mondial de football. Mais le tribunal administratif avait logiquement décidé de suspendre l'arrêté anti-drapeaux étrangers.

Et pour les bâtiments publics ? Ces derniers ont le droit de pavoiser librement en vertu de la tradition républicaine. En principe, il n'y a pas d'obligation légale ou réglementaire d'arborer ce drapeau, comme l'a souligné une réponse ministérielle en 2005 : "si l'article 2 de la Constitution de 1958 dispose que l'emblème national est le drapeau tricolore, bleu, blanc, rouge, aucun texte législatif ou réglementaire ne fixe les règles du pavoisement des bâtiments et édifices publics". Au même titre que le buste de Marianne ou le portrait du président de la République, le drapeau n'est donc pas obligatoire. En revanche, arborer un autre drapeau que français ou européen sur un édifice public peut être interdit au nom du principe de neutralité.

Concernant les cérémonies officielles, c'est un décret de 1989 qui encadre explicitement la mise en berne des drapeaux.

Enfin, il n'y a pas non plus d'obligation légale ou réglementaire concernant le drapeau européen à douze étoiles sur champ d'azur, mais une circulaire du 4 mai 1963 précise qu'il ne peut être arboré sans le drapeau français à ses côtés.

En résumé, tant que le drapeau et son usage ne sont pas constitutifs d'un véritable trouble à l'ordre public ou visuel, il n'y a strictement aucune raison de l'interdire.

Retrouvez également notre article: Drapeau français à la fenêtre ou dans son jardin: peut-on l'interdire ?

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24 mars 2018 6 24 /03 /mars /2018 05:04

Un seul copropriétaire peut présider une assemblée générale de copropriété

Une assemblée générale de copropriété ne peut avoir qu'un seul président de séance ( Arrêt n° 357 du 22 mars 2018 RG: 16-27.481)

C'est le rituel du début de chaque réunion, l’assemblée générale des copropriétaires désigne son président en son sein (rappelons que le représentant d’un copropriétaire ne peut être élu président lorsqu’il n’est pas lui-même membre de la copropriété)

Mais dans cette affaire, la copropriété en avait désigné pas moins de cinq !

Une propriétaire avait donc assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence en annulation de plusieurs délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2012 et en appel, elle avait sollicité l’annulation de l’assemblée générale ;

Pour rejeter la demande d’annulation, l’arrêt de la Cour de Grenoble du 20 septembre 2016 avait cru pouvoir retenir que la désignation de plusieurs présidents de séance ne serait pas interdite.

Mais au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation remet les compteurs à un en précisant que l’assemblée générale ne peut désigner qu’un seul président.

Retrouvez l' Arrêt n° 357 du 22 mars 2018 (16-27.481) de la 3è chambre civile

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/357_22_38821.html

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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11 mars 2018 7 11 /03 /mars /2018 12:21

La prison sera-t-elle considérée comme un logement social ?

En 2015, le recensement portait la population de la commune de Réau, riante localité de Seine et Marne à 1.558 habitants en incluant les détenus de sa prison, dépassant ainsi le seuil des 1.500 habitants au-delà duquel la loi impose, en Ile-de-France, la présence de 25% de logements sociaux sur le territoire de la commune obligeant le village à construire 89 HLM

C'est que l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) impose l’obligation pour certaines communes de disposer d’un taux minimum de logements sociaux, selon des critères définis par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). Le taux de 25% de logements sociaux s’applique en effet aux communes dont la population est au moins égale à 1.500 habitants en Ile-de-France et 3.500 habitants dans les autres régions. Pour certaines communes, un seuil de 20% s’applique selon des critères spécifiques.

Aujourd’hui, la surpopulation moyenne est de 140 % dans les maisons d’arrêt avec, pour certains établissements, des taux atteignant les 200 %.

Le gouvernement présente donc ces prochains jours un projet de loi dit "Chantiers de la Justice" avec comme triple objectif:

• Tendre vers l’encellulement individuel pour atteindre un taux de 80 % ;

• assurer une meilleure sécurité dans les détentions, pour les agents qui y travaillent comme pour les détenus ;

• faire de l’incarcération un temps utile pour la reconstruction du condamné et la lutte contre la récidive.

Le programme immobilier repose à la fois sur la construction de maisons d’arrêt dont le besoin est certain dans des zones géographiques bien identifiées comme l’Ile-de-France ou la région PACA par exemple, et sur des structures à sécurité adaptée pour disposer de 7.000 places supplémentaires en 2022 et d’avoir engagé la construction de 8.000 autres pour des livraisons d’ici 2027, afin d'augmenter les capacités des établissements pénitentiaires pour les porter à 75.000 places.

C'est pourquoi, afin que les villes susceptibles d'accueillir de futurs établissements soient moins rétives, le gouvernement prévoit dans son projet qui sera prochainement soumis au Conseil d'Etat mi-mars 2018 que les places de prison soient décomptées au titre de la loi SRU. C'est ainsi que les municipalités avec un établissement pénitentiaire pourrait être dispensées de pénalités.

(Crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

La prison sera-t-elle considérée comme un logement social ?

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19 février 2018 1 19 /02 /février /2018 09:12

Statut de Loueur en meublé Professionnel LMP et immatriculation au RCS: la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018

Le Conseil constitutionnel vient d'invalider la disposition du CGI qui subordonnait la qualification de loueur en meublé professionnel à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés.

Dans sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant à la seconde phrase du paragraphe VII de l’article 151 septies du CGI dans sa rédaction résultant de la loi du 30 décembre 2005, ainsi que le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l’article 151 septies du CGI, dans ses rédactions résultant de la loi du 27 décembre 2008 et de l’ordonnance du 30 janvier 2009

Le Conseil constitutionnel avait été saisi le 22 novembre 2017 par le Conseil d’État (décision n° 408176 du 20 novembre 2017) d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par M. Gabriel S. portant sur le paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI) dans ses rédactions résultant de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005, de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et de l’ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie.

En droit fiscal, la location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, lorsqu’elle est exercée à titre habituel, revêt le caractère d’une activité commerciale, dont les revenus sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, à la différence des revenus tirés de la location d’immeubles non meublés, dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il en va ainsi que l’activité de location en meublé ait ou non un caractère professionnel. Cependant, le législateur fiscal a réservé certains avantages aux loueurs de meublés qui exercent cette activité à titre professionnel. Ainsi, notamment, les déficits subis par les professionnels sont imputables sur le revenu global alors que ceux subis par les non professionnels le sont seulement sur les revenus de même nature ; seuls les loueurs de meublés professionnels bénéficient du régime des plus-values professionnelles, notamment de l’exonération des plus-values réalisées lors de la cession des biens meublés, prévue par l’article 151 septies du CGI. Cette distinction entre loueurs professionnels et non professionnels a été instituée par la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981 de finances pour 1982.

Cet article 151 septies, VII du CGI (désormais article 155, IV) reconnaît la qualité de loueur en meublé professionnel au contribuable dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et dont les recettes que tire son foyer fiscal de cette activité excèdent 23 000 € et les revenus professionnels du foyer fiscal.

Mais la condition relative à l’inscription au RCS a suscité des difficultés d’application, certains greffes de tribunaux de commerce refusant de procéder à l’immatriculation, en cette qualité, de personnes physiques exerçant l’activité de location en meublé

En effet, si la location de meubles exercée à titre habituel est réputée constituer un acte de commerce en application du 4° de l’article L. 110-1 du code de commerce, la location immobilière n’est, quant à elle, pas mentionnée par cet article et présente donc un caractère civil. Or, en vertu de l’article L. 123-1 du code de commerce, seules peuvent être inscrites au RCS les personnes physiques ayant la qualité de commerçant et les personnes morales qu’il énumère et, aux termes de l’article L. 121-1 du même code : « Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle ». Afin de remédier à cette difficulté, l’administration fiscale a généralement accepté de ne pas contester la qualification de loueur en meublé professionnel aux contribuables s’étant vus refuser par le greffier une inscription au RCS au seul motif que cette activité revêt un caractère civil et non commercial

Dans la décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a d’abord identifié l’objectif poursuivi par le législateur. Il a considéré qu’en subordonnant le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI à l’inscription du loueur en meublé au RCS, « le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l’activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel en bénéficient » (paragr. 8). Si un tel objectif ne posait en soi aucune difficulté constitutionnelle, le critère retenu pour l’atteindre est apparu inadapté au Conseil constitutionnel. En effet, comme exposé précédemment, l’article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au RCS les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant », laquelle est, en vertu de l’article L. 121-1 du même code, conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce ».

Le Conseil constitutionnel a donc jugé qu’« en subordonnant le bénéfice de l’exonération à une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. 110-1 du même code, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé » (paragr. 9). Il en a conclu à la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques et, sans avoir besoin d’examiner les autres griefs, a déclaré inconstitutionnelles les dispositions contestées, qui ne sont plus en vigueur (par. 10).

Cette déclaration d’inconstitutionnalité intervient immédiatement et est invocable dans toutes les instances non jugées définitivement (paragr. 12).

(crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

Retrouvez la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018 ( Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC ): http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2018/2017-689-qpc/decision-n-2017-689-qpc-du-8-fevrier-2018.150710.html

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24 janvier 2018 3 24 /01 /janvier /2018 12:28

Trêve hivernale: Me Thierry Vallat est intervenu sur la chaine ETB

Depuis le 1er novembre 2017 et jusqu'au 31 mars 2018, la trêve hivernale, appliquée depuis l'hiver 1956 à l'initiative de l'Abbé Pierre, interdit en principe les expulsions de personnes ne payant pas leur loyer.

Ce principe tolère cependant des exceptions, puisque pour la première fois en 2017, les quelque 571 bidonvilles en France (regroupant environ 16.000 personnes) ne pourront pas être démantelés ou évacués pendant toute la durée de la trêve hivernale. En effet, la loi Egalité et citoyenneté, votée le 27 janvier 2017, permet désormais aux personnes vivant dans des bidonvilles ou dans des abris de fortune de profiter du répit hivernal. La loi prévoit en effet que les lieux soumis à ce répit saisonnier ne sont plus seulement des "locaux d’habitation", mais plus largement, des "lieux habités".

Retrouvez ma chronique sur le sujet publiée dans France Soir Squats, loyers impayés, expulsions: la trêve hivernale s'applique-t-elle

ainsi que l'interview de Me Thierry Vallat sur France 2 sur les effets de la trêve hivernale sur l'expulsion de la ZAD de NDDL Expulsion de la ZAD de NDDL et trêve hivernale - YouTube

et son analyse le 12 janvier 2018 sur la trêve hivernale pour la chaîne espagnole ETB au micro de Nerea Reparaz

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21 novembre 2017 2 21 /11 /novembre /2017 07:48

Actualité des Associations Syndicales Libres (novembre 2017)

L'actualité pour les Associations syndicales libres de propriétaires (ASL) en ce mois de novembre 2017 est constituée par une intéressante décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rendue le 14 septembre 2017 (CA d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 14 septembre 2017, n° : 16/02086) qui nous éclaire sur le fonctionnement particulier de ces ASL , et notamment la capacité des ASL à agir en justice.

Rappelons que les associations syndicales libres sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004, et n’obéissent pas aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété (Cass. 3e civ. 1-2-1989 n° 87 15.758 : Bull. civ. III n° 28 ; Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91 12.645 ; Bull. civ. III n° 170 ; Cass. 3e civ. 17-1-1996 n° 93 15.456 ; RJDA 6/96 n° 824).

En application de l'art. 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice... sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8..., lequel exige une déclaration en préfecture avec dépôt de statuts et publicité de ceux-ci au journal officiel.

L'art. 60 de cette même ordonnance a imparti aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal ; ledit article modifié par l'art. 59 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit que par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dés la publication de la loi numéro 2014-366 du 24 mars 2014, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.

Il ressort de ces dispositions qu'à partir de l'accomplissement des formalités de publicité requises, les associations syndicales libres préexistantes, qui n'avaient pas perdu leur personnalité morale mais uniquement certains des attributs de celle-ci, limitativement énumérés par l'art. 5 de l'ordonnance, recouvrent la possibilité d'agir, ou de défendre, en justice (l lire par exemple sur le sujet notre article pubié sur LAGBD: La mise en conformité des Associations Syndicales Libres ... et sur l'impossibilité d'ester en justice pour une ASL non conforme Une ASL non conforme ne peut agir en justice: l'arrêt du 12 ...)

Dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, l'association syndicale libre produit aux débats un récépissé de la préfecture du Var daté du 18 mars 2011 ; celui-ci précise que sont joints à l'appui de cette déclaration : les anciens statuts, les nouveaux statuts, la demande d'insertion au journal officiel.

L'association syndicale libre produit également l'extrait de la publication au journal officiel du 23 avril 2011, des modifications statutaires avec mise en conformité des statuts avec l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret numéro 2006-504 du 3 mai 2006.

Les époux demandeurs, considèrent comme insuffisant l'accomplissement de ces formalités, faisant valoir à cet effet que n'ont pas été joints le plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage, que les statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'art. 7 de l'ordonnance et 3 du décret qui exigent le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent, ainsi que la précision sur les modalités de financement de l'ASL et le mode de recouvrement des cotisations, que de plus la publicité a été effectuée plus d'un mois après la déclaration en préfecture.

Cependant l'argumentation des époux est inopérante, dans la mesure où d'une part, ils sollicitent des éléments qui ne sont pas exigés lors de la régularisation d'une association syndicale libre préexistante, mais seulement lors de la constitution d'une association syndicale libre, et où d'autre part, ils n'apportent aucun élément permettant de démontrer que ladite ASL aurait simplement conservé son nom mais constituerait en réalité une nouvelle ASL.

En outre, le fait que la publication des statuts n'ait pas été faite dans le mois suivant la date de délivrance du récépissé est sans incidence, la méconnaissance du délai n'étant pas sanctionnée par la perte de capacité d'agir en justice de l'association syndicale libre.

En conséquence, le récépissé de la préfecture du 18 mars 2011 et l'extrait de publication au journal officiel du 23 avril 2011 sont suffisants à justifier de la mise en conformité des statuts de l'association syndicale libre ; à partir de cette publication, l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat a donc recouvré la possibilité d'agir en justice.

Par suite, la Cour considère que le jugement entrepris doit réformé en ce qu'il déclare l'association syndicale libre irrecevable en ses demandes et l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement de la baie du Gaou Benat doit être déclarée recevable en ses demandes.

Retrouvez également deux de nos articles sur les ASL:

Régularisation des Associations syndicales libres

La mise en conformité des Associations Syndicales Libres

Télécharger CA Aix en provence 14 sept 2017

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19 octobre 2017 4 19 /10 /octobre /2017 05:01

Encadrement des loyers: le tribunal administratif annule l'encadrement à Lille puis à Paris

Article mis à jour le 28 novembre 2017

Sale coup pour l'encadrement des loyers !

Le tribunal administratif de Lille a annulé par jugement n° 1610304 du 17 octobre 2017 un l’arrêté du préfet du Nord qui avait mis en place l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR sur le territoire de la seule commune de Lille.

Rappelons que la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi ALUR », a modifié l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte permet de déterminer, dans chacune des zones qualifiées de tendues, c'est-à-dire où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers ou des prix d'acquisition des logements anciens, par secteurs et grâce aux données fournies par un observatoire local des loyers, un loyer de référence. A partir de ce loyer de référence, notamment, un « loyer de référence majoré » sera déterminé par arrêté préfectoral. Dans les secteurs ainsi délimités, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement.

Le Premier ministre ayant décidé en 2014 de limiter ce dispositif, à titre expérimental, à Paris et aux communes volontaires, le Conseil d’Etat a annulé cette décision, au motif que l'article 37-1 de la Constitution qui prévoit que la loi et le règlement peuvent comporter, pour un objet et une durée limitée, des dispositions à caractère expérimental ne permet pas au pouvoir réglementaire de procéder à une mise en œuvre de la loi à titre expérimental lorsque la loi ne l'a pas elle-même prévu. (Conseil d’Etat, 15 mars 2017, Association « Bail à part, Tremplin pour le logement », n° 391654, B).

Entre-temps, le dispositif de plafonnement des loyers est entré en vigueur à Paris, en août 2015, puis à Lille, seule autre commune volontaire, le 1er février 2017. Pour Lille, le loyer de référence majoré a été fixé par un arrêté du préfet du Nord du 16 décembre 2016, à partir des données fournies par l’agence départementale pour l’information sur le logement du Nord (ADIL). Cette dernière a été agréée en tant qu’observatoire local des loyers pour la ville de Lille par arrêté du 25 mars 2015 du ministre en charge du logement.

La Chambre Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) du Nord, l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) et l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) Nord de France - chambre régionale de la propriété immobilière Nord Pas-de-Calais Somme ont demandé au tribunal d’annuler les arrêtés ministériel du 25 mars 2015 et préfectoral du 16 décembre 2016. Elles contestaient notamment le fait que le dispositif a été mis en œuvre sur la seule commune de Lille.

La décision du tribunal

Concernant la requête n°1610304 dirigée contre l’arrêté du préfet du Nord du 16 décembre 2016, le tribunal considère out d'abord que seul l’UNPI Nord de France a un intérêt lui donnant qualité pour agir, eu égard aux effets pécuniaires susceptibles de découler de la mise en œuvre du dispositif d’encadrement pour les propriétaires de logements à même d’être donné à bail sur le territoire de la commune de Lille.

Sur le fond, le tribunal juge que le dispositif de plafonnement des loyers ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille. Ce dispositif, dont le Conseil d’Etat a rappelé dans sa décision du 15 mars 2017 qu’il ne pouvait pas se limiter aux seules communes qui se portent volontaires, doit être mis en œuvre dans l’ensemble de l’agglomération lilloise au sens du décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts. Ainsi, l’agglomération lilloise, qui comprend 59 communes, doit être regardée dans son ensemble comme constituant une « zone tendue » pour l’application du dispositif de plafonnement et, plus généralement, d’encadrement des loyers, alors même que la commune de Lille, à elle-seule, présenterait les caractéristiques d’une telle zone.

Le tribunal a en conséquence annulé l’arrêté du préfet du Nord en date du 16 décembre 2016, au motif qu’en limitant son périmètre au seul territoire de la commune de Lille il ne respecte pas les dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et celles du décret pris pour son application.

Un appel est bien entendu envisageable, mais également la prise d'un nouvel arrêt qui soumettrait l'ensemble de la métropole lilloise à l'encadrement, mais aussi une éventuelle refonte de la loi ALUR sur ce point.

Dès lors la situation de l'encadrement à Paris était également fragilisée par cette décision qui pourrait faire jurisprudence.

Retrouvez le jugement n° 1610304 du 17 octobre 2017

ainsi que nos articles Encadrement des loyers: l'arrêté préfectoral signé le 26 juin 2015

Mise à jour du 28 novembre 2017

Le tribunal administratif de Paris annule les trois arrêtés successifs du préfet de la région d’Ile-de-France qui ont fixé les loyers de référence à Paris depuis le 1er août 2015.

Aux termes d'un jugement du 28 novembre 2017, le tribunal a estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la « zone d’urbanisation continue » de l’agglomération parisienne, telle qu’elle est définie par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants auquel renvoie le décret du 10 juin 2015 relatif à la mise œuvre de ce dispositif.

Le tribunal a, en conséquence, annulé les arrêtés mettant en œuvre l’encadrement des loyers à Paris. Cette annulation intervient après le jugement du tribunal administratif de Lille du 17 octobre 2017 qui a annulé, pour le même motif, l’arrêté du préfet du Nord fixant les loyers de référence dans la commune de Lille.

L'Etat peut bien entendu encore faire appel, mais la décision est exécutoire de telle sorte qu'il n'existe plus aujourd'hui d'encadrement dans la capitale !.

Un propriétaire peut donc revaloriser son loyer, en accord avec son locataire,

Lire le jugement du TA de Paris du 28 novembre 2017 n°1511288-1513696-1514241-1612832-1711728

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25 septembre 2017 1 25 /09 /septembre /2017 06:36

Actualité juridique des Associations syndicales libres (septembre 2017)

L'actualité pour les Associations syndicales libres de propriétaires (ASL)en ce mois de septembre 2017 est constituée par une intéressante décision de la 3eme chambre civile de la Cour de cassation rendue le 14 septembre 2017 qui nous éclaire sur le fonctionnement particulier de ces ASL , et notamment la durée du mandat du président d'une ASL.

Rappelons que les associations syndicales libres sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004, et n’obéissent pas aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété (Cass. 3e civ. 1-2-1989 n° 87 15.758 : Bull. civ. III n° 28 ; Cass. 3e civ. 15-12-1993 n° 91 12.645 ; Bull. civ. III n° 170 ; Cass. 3e civ. 17-1-1996 n° 93 15.456 ; RJDA 6/96 n° 824).

Ce sont les statuts de l'ASL qui régissent principalement son fonctionnement et notamment ses organes. L’ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires dans les conditions fixées par les statuts, qui prévoient aussi la durée de leur mandat (Ord. 2004-632 du 1-7-2004 art. 9). Le président du syndicat est élu selon les règles fixées dans les statuts.

Un arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, n° 16-20.911 apporte deux précisions importantes et nouvelles sur la durée du mandat du président d'une ASL :

- lorsqu’il est élu sans précision de durée, son mandat n’est pas limité à une durée d’un an mais ne peut excéder la durée maximale prévue par les statuts ;

- lorsqu’à l’issue de ce délai le mandat n’est pas renouvelé, il ne peut être considéré qu’il a été tacitement prorogé au-delà de cette durée.

Un couple de propriétaires d’une maison faisant partie d’un ensemble immobilier, avaient assigné l’association syndicale libre du domaine du château de Lery, gérant cet ensemble, en annulation des décisions prises postérieurement au 8 juin 2008 et de l’assemblée générale du 21 décembre 2010.

Pour rejeter cette demande, la Cour d'appel de Versailles avait retetenu que la preuve de l’acceptation tacite du mandat des syndics entre le 8 juin 2010 et le 21 décembre 2010 était rapportée par l’absence d’opposition des membres de l’association syndicale libre aux actes de gestion des syndics et de demande de désignation d’un administrateur provisoire à l’expiration du délai de trois ans.

Mais la Cour de cassation, au visa de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016) précise qu'en statuant ainsi, alors que le mandat des syndics et du président de l’association syndicale libre prend fin à l’expiration du délai prévu par les statuts, la cour d’appel, qui n’avait pas constaté qu’une nouvelle élection avait eu lieu, a violé le texte susvisé.

Retrouvez également deux de nos articles sur les ASL:

Régularisation des Associations syndicales libres

La mise en conformité des Associations Syndicales Libres

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16 septembre 2017 6 16 /09 /septembre /2017 07:21

Diagnostic amiante: le point après l'arrêt du 14 septembre 2017

La Cour de cassation vient de statuer dans un arrêt n° 892 du 14 septembre 2017 (16-21.942) sur le diagnostic amiante.

Rappelons que l'état d'amiante est un diagnostic qui permet de faire un repérage des matériaux contenant de l'amiante. L'initiative de faire réaliser ce diagnostic appartient au vendeur du logement. Ce diagnostic doit être réalisé avant la mise en vente du logement, et être remis au candidat acquéreur avec le dossier de diagnostic technique prévu par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 (art. L. 271-4-I du Code de la construction et de l’habitation et D. n° 2006-1114, 5 sept. 2006) Les logements qui doivent faire l'objet d'un état d'amiante sont les logements (appartements et maisons individuelles et dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce document doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur une liste de matériaux répertoriés (annexe 13-9 du code de la santé publique).

En cas de doute sur la présence d'amiante, le diagnostiqueur peut être amené à prélever des échantillons pour analyse en laboratoire. Il établit ensuite le diagnostic et informe le propriétaire des contrôles périodiques ou des travaux qui peuvent être obligatoires.

Si l'état d'amiante n'est pas effectué et que l'acquéreur découvre la présence d'amiante, il peut saisir le tribunal de grande instance pour diminution du prix de vente, voire l'annulation de la vente.

Dans l'affaire soumise à l'examen de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, un couple avait acquis une maison, suivant acte notarié auquel était annexé le diagnostic de repérage d’amiante établi par la société Bureau Veritas. Se plaignant de la présence d’amiante sur les cloisons et doublages des murs, non relevée dans le diagnostic, ils avaient, après expertises, assigné la société Bureau Veritas en paiement de dommages-intérêts.

La Cour d'appel d'Amiens rejette la demande en retenant que l’ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et que les plaques de revêtements muraux litigieuses n’étaient ni visibles ni accessibles. Aussi, la société Bureau Veritas avait réalisé sa mission, consistant à repérer l’amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic, et que la méthode dite « par sondages sonores » n’est pas prévue par la norme NFX 46-020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les immeubles bâtis et que les grattages ponctuels au niveau des extrémités de papiers peints ne constituent pas une méthode d’investigation prévue par les dispositions réglementaires applicables ni celles du contrat liant les parties.

Mais la Cour de cassation ne rejoint pas cette analyse et censure l'arrêt d 'appel.

En effet, l’opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en oeuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, alors que le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves.

Cette décision est en droite ligne de la position jurisprudentielle selon laquelle il s'agit d'une obligation de résultat (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-15.924 : Bull. civ. 2006, III, n° 194).

Par exemple, un arrêt en date du 21 mai 2014 (Cass. 3ème civ. 21 mai 2014 n°13-14.891) avait déjà précisé que le contrôle amiante du diagnostiqueur dans le cadre de la vente d’un immeuble n’est pas purement visuel, mais qu’au contraire il lui appartient d’effectuer toutes les vérifications n’impliquant pas des travaux destructifs.

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2 septembre 2017 6 02 /09 /septembre /2017 05:30

La hacker house ou le coliving à la française: des collègues de bureau qui travaillent et résident en colocation

Article mis à jour le 18 septembre 2017

Apparu dans l'ouest américain et notamment dans la baie de San Francisco il y a quelques années, le phénomène très californien de la "Hacker House" se devait d'émerger également en France où ce type très original de colocation intégrée entre collègues de bureau geeks se développe ces derniers mois.

Il y a même un nom pour définir cette location du troisième type: le coliving.

Les hacker houses sont donc des espaces de travail en commun (coworking) qui servent également de résidence permanente à des passionnés, le plus souvent de nouvelles technologies. afin de mener à bien des projets professionnels communs, répondre à des hackatons, mais aussi personnels.

En France, deux acteurs principaux se partagent pour le moment ce marché: il s'agit de HackerHouse Paris et Seed-Up.

Pour cette dernière, le principe est de réunir au sein d'un espace de vie, le plus souvent une maison individuelle, une population plutôt jeune férue d'informatique et de technologies désireuse de travailler en commun et de vivre ensemble dans un "esprit start up " .

Moyennant un salaire et un contrat de travail sous forme de CDI, incluant l'engagement d'employer au moins 40 % de leur temps à des missions externes qui financent le tout, les employés sont donc nourris et logés et sont supposés pouvoir envisager des projets personnels sur leur temps libre. Un encadrement juridique existe donc dans cette formule.

La seconde optique se positionne sur un concept différent puisque les colocataires vont travailler ensemble sur des projets communs et vivre sous un même toit, un local commercial dans lequel ils vont résider sous la surveillance d'un administrateur et payer une cotisation comprenant le loyer, les charges et les frais alimentaires.

Et c'est là que le bas pourrait blesser, étant données les conditions pour le moins originales de la "colocation" qui s'apparente pour certains aspects à Koh-Lantah avec notamment l'obligation de participer à un conseil hebdomadaire obligatoire lors duquel un habitant pourrait se voir exclure avec un simple préavis de 30 jours (et la décision du conseil est irrévocable!) faute d'avoir respecté d'un des "commandements" du vivre-ensemble digne de "Loft Story". Le travail vécu comme une téléréalité en somme.

Ces conditions de service prévoient par exemple un avertissement pour une incartade et une exclusion au bout de trois cartons jaunes. La possession ou l'usage de drogues et c'est la porte sous 48 heures.

Pour la vie privée, elle est inexistante puisqu'il est imposé de prévenir préalablement, via la messagerie Slack, ses coworkers de la visite de toute personne sur le site. L'idée est bien de travailler encore et encore...

Concernant les paiements, tout retard de plus 72 heures justifiera une majoration de 20 % du prix du service, ledit prix qui est fixé de manière très opaque par l'administrateur auquel on devra référer en permanence pour les menus détails (prix du lit, du bureau etc.)

Pas de quittance de loyer, puisque ce n'est pas un un bail, mais pas non plus d'attestation d'hébergement: seul un reçu de paiement sera remis ! Et pour l'adresse ce sera Monsieur/madame X c/o Hacker House, celle-ci étant censée remettre le courrier à chacune des personnes résidentes.

Bien entendu, sauf à occuper un local commercial mixte (ce qui nous parait douteux) autorisant à y résider, il est en théorie possible pour un propriétaire de modifier l'affectation de son local professionnel en usage d'habitation, mais ce changement doit répondre à des règles impératives avec l'administration fiscale et l'urbanisme.

Le propriétaire des lieux, s'il va bénéficier d'une promesse de rentabilité importante (et garantie) de la part de la structure gérant la Hacker house, pourrait donc s'attirer les foudres de la Préfecture.

Un nouvelle manière de vivre et de travailler donc, mais avec dans conditions parfois juridiquement très discutables.

Retrouvez également notre analyse sur les Hacker Houses publiée dans Le Monde du 18 septembre 2017 http://www.lemonde.fr/festival/article/2017/09/18/hackerhouses-le-reve-americain-a-tout-prix_5187246_4415198.html

(Crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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31 août 2017 4 31 /08 /août /2017 14:18

Quelles sont les règles à respecter à l’arrivée d’un locataire dans un appartement ?

L'arrivée dans un nouvel appartement implique certaines démarches nécessaires pour pouvoir jouir paisiblement des lieux.

En partenariat avec "FranceSoir" Maitre Thierry Vallat décrypte les règles à respecter.

Retrouvez l'article publié dans France Soir du 29 août 2017:

Quelles sont les règles à respecter à l'arrivée d'un locataire dans un appartement

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30 août 2017 3 30 /08 /août /2017 05:10

Défiscalisation et prêt toxique: pas d'escroquerie selon le tribunal correctionnel de Paris qui relaxe Landsbanki Luxembourg par jugement du 28 août 2017

Landsbanki Luxembourg a gagné contre toute attente la première manche de son bras de fer avec Enrico Macias et une centaine d'investisseurs Escroquerie : relaxe générale pour la banque Landsbanki

Accusés d'avoir escroqué des centaines d'épargnants français, dont le populaire chanteur Enrico Macias, les dirigeants de Landsbanki Luxembourg, filiale d'une banque islandaise, ont bénéficié d'une relaxe générale ce lundi 28 août 2017.

L'affaire avait éclaté avec la plainte du "mendiant de l'amour"", qui avait hypothéqué sa luxueuse villa tropézienne auprès de la banque Landsbanki Luxembourg, dont la liquidatrice Yvette Hamilius lui réclame désormais 35 millions d'euros.

Il était reproché aux prévenus d'avoir escroqué une centaine de personnes en France en leur faisant hypothéquer leurs biens immobiliers contre un crédit toxique versé en partie en liquide, en partie sous forme de placements financiers, le tout sans les avertir des risques très élevés de l'opération, présentée comme un emprunt qui s'auto-finançait.

Selon le tribunal correctionnel de Paris ""ll ne résulte pas du dossier que les emprunteurs ont été victimes de manœuvres frauduleuses" en gageant leurs biens auprès de Landsbanki Luxembourg.

Le parquet avait requis le 23 mai 2017, après un mois d'audiences, des peines de prison avec sursis et des amendes à l'encontre de neuf anciens dirigeants, cadres ou conseillers en gestion de patrimoine, liés à cette filiale au Luxembourg d'une grande banque islandaise, balayée en 2008 par la crise financière des subprimes.

La procureur, critiquant l'opacité totale opposée à la justice par l'établissement bancaire, avait notamment requis trois ans de prison avec sursis et 300.000 euros d'amende pour l'ancien patron de la maison mère islandaise Landsbanki, et ancien propriétaire du club de foot anglais de West Ham, Bjorgolfur Gudmundsson.

En 2008, sur fond de crise et de nationalisation des grandes banques islandaises, la Landsbanki Luxembourg avait fait faillite et avait entrepris de recouvrer les créances, quitte à vendre ou menacer de vendre les biens hypothéqués.

L'équilibre financier du contrat dénoncé par les experts mandatés par les parties civiles n'a pas convaincu le tribunal correctionnel dont le président Olivier Géron a dénoncé ""des chiffres reposant sur des présupposés"" et l'absence d'expertise judiciaire.

Le tribunal a donc ordonné la restitution des créances saisies lors de l'instruction.

Les procédures de vente des biens hypothéqués pourraient donc reprendre, dont la villa d'Enrico Macias à Saint-Tropez, sauf si un appel est interjeté dans les 10 jours.

Retrouvez le jugement du 28 août 2017 via Les Echos https://www.slideshare.net/lesechos2/motivations-landsbanki-et-autres?ref=https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/030511691727-escroquerie-relaxe-generale-pour-la-banque-landsbanki-et-ses-dirigeants-2110044.php

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22 août 2017 2 22 /08 /août /2017 04:33

L'adhésion à une Association Syndicale Libre résulte de la signature de l'acte de vente.

L'adhésion à une Association Syndicale Libre (ASL) résulte de la signature de l'acte de vente.

L'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 22 juin 2017, 16-13.877,rappelle en effet que s'appliquent les dispositions de l’article 5 de la loi du 21 juin 1865 pour déterminer les conditions d'adhésion à une ASL.

L’association syndicale libre syndicat des propriétaires du parc de Chatou avait assigné en paiement de cotisations le syndicat des copropriétaires et plusieurs copropriétaires devant la juridiction de proximité de Saint-Germain-en-Laye,

Elle se fondait sur l’article 1er des statuts du syndicat des propriétaires du Parc de Chatou, qui dispose : « il est formé entre les personnes qui sont ou deviennent propriétaires d’une parcelle de l’ancien Parc de Chatou une ASL régie par les lois et les présents statuts »

 Mais la juridiction de proximité devait relever que l’article 7 des statuts du syndicat des propriétaires du Parc de Chatou prévoyait que pour faire partie du syndicat, il fallait '' 1°) Etre propriétaire d’un terrain dépendant de l’ancien Parc de Chatou, 2°) Présenter sa demande d’admission au bureau du Syndicat. Cette demande constitue, sauf réserve motivée, adhésion aux présents statuts''

L’ASL n'ayant pu rapporter la preuve que, conformément à ses statuts, une demande d’admission à son bureau avait été sollicitée, le juge de proximité déboute l'ASL dans une décision en dernier ressort du 3 février 2016.

Mais la Cour de cassation censure cette analyse car le juge de proximité aurait du rechercher, comme il le lui était demandé, si l’adhésion de l’auteur des copropriétaires ne résultait pas de son engagement, dans son acte d’acquisition, de respecter les clauses du cahier des charges du lotissement du Parc du château de Chatou prévoyant la constitution d’une association syndicale.

La 3ème chambre confirme ainsi sa jurisprudence du 18 février 2015 13-25.122 selon laquelle le consentement unanime et par écrit des propriétaires d'un lotissement à la constitution d'une ASL s'est trouvé réalisé du fait que chacun des intéressés s'est engagé, en signant son acte d'acquisition, à respecter les clauses du cahier des charges, lequel imposait cette constitution.

Rappelons que l'article 5 de la loi de 1865 a été abrogé par l' Ordonnance n°2004-632 du 1 juillet 2004 - art. 58 (V) JORF 2 juillet 2004

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12 août 2017 6 12 /08 /août /2017 06:44

Si j'avais su je n'aurais pas acheté: annulation d'une vente à cause du bruit des éoliennes

Un arrêt du 29 juin 2017 nous éclaire sur les conditions de l'annulation d'une vente immobilière en raison de la proximité d'éoliennes trop bruyantes.

Un particulier avait vendu une maison par l'entremise de la société Bain immobilier conseil ;

L'acquéreur, invoquant la découverte, peu après la vente, de l'existence d'un projet d'implantation d'éoliennes à proximité de l'immeuble, lequel a été mis en oeuvre, a alors assigné son vendeur en nullité de la vente pour vice du consentement et en remboursement du prix et de la commission d'agence

La Cour d'appel confirme la décision du TGI de Rennes: la vente est annulée et le vendeur condamné à restituer le prix de vente cour d’appel de Rennes du 24 mars 2016

Pour la Cour de cassation cette annulation est justifiée.

En effet, à supposer que l'acquéreur ait été avisé du projet d'installation d'éoliennes, il ne pouvait pas, antérieurement à leur construction, anticiper l'existence du bruit continu, de jour comme de nuit, relevé par l'huissier de justice, comparable à une lessiveuse ou un gros ventilateur, audible à l'intérieur de la maison. Cette erreur était excusable compte tenu de l'évolution récente du parc éolien et du manque d'information dont disposaient les particuliers sur l'impact sonore d'une telle installation.

Par ailleurs, il ne résultait pas du "compromis" rédigé par l'agent immobilier que celui-ci aurait été tenu de délivrer des informations au-delà des points strictement énumérés à la condition suspensive relative aux projets d'urbanisme et retenu que l'édification d'éoliennes à proximité du bien vendu ne pouvait pas être qualifiée de projet d'urbanisme ou de modification structurante, la cour d'appel a donc pu en déduire que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute.

Le consentement de l'acquéreur avait donc été vicié, en raison d'une erreur sur les qualités substantielles du bien qu'il avait acheté: alors qu'il espérait un havre de paix, c'est une véritable lessiveuse géante qui lui pourrit la vie. Sans cette erreur, il n’aurait jamais investi et l'annulation s'imposait, quand bien même le vendeur était de bonne foi et ce ne fut qu'à l'apparition des désordres qu'il avait pu constater que s'il avait su, il n'aurait pas acheté. Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 juin 2017, 16-19.337

(Crédits dessin: Cabinet Thierry Vallat)

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24 juillet 2017 1 24 /07 /juillet /2017 04:38

Etat descriptif de division: la nature contractuelle de l'EDD relancée par l'arrêt du 6 juillet 2017

La nature de l'état descriptif de division (EDD) fait toujours débat, relancé par un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 6 juillet 2017 qui vient de préciser que l'état descriptif de division pouvait se voir conférer une valeur contractuelle par le règlement de copropriété.

Rappelons que l'EDD est un document établi par un géomètre expert, et qui opère la division d'un d'immeuble en attribuant un numéro à chaque lot qui le constitue.

L"article 7 du décret n° 55-1350 du 4 janvier 1955 précise qu"il peut être contenu dans un acte spécialement dressé à cet effet, dans un règlement de copropriété, dans un cahier des charges ou tout autre acte ou décision judiciaire.

L'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que tout acte de vente ou translatif de propriété mentionne expressément que l'acquéreur a pris connaissance de l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Si la nature du règlement de copropriété est réglée par l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose qu’il a un caractère conventionnel, celle de l'EDD est plus incertaine.

Un arrêt du 8 juillet 1992 n°90-11.578 a finalement estimé qu’il était "dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière" et n’avait "pas de caractère contractuel" (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578 : Bull. civ. III, n° 241).

Cette position de principe a été confirmée par la jurisprudence postérieure, comme cet arrêt du 7 septembre 2011 (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-14.154) dans lequel la Cour de Cassation confirme que l’EDD n’a aucune valeur contractuelle.

Même publié postérieurement au règlement de copropriété, la Cour de Cassation confirme en effet qu’un nouvel état descriptif de division est dépourvu de valeur contractuelle.

Ce n'est que dans la situation dans laquelle il n'y a pas du tout de règlement de copropriété qu"une valeur contractuelle de l'état descriptif est reconnue, lorsque, faute de règlement de copropriété établi pour l'immeuble, il est le seul document de référence définissant la nature et la destination de chaque lot (Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-19.313).

Mais l'arrêt de la 3è chambre civile du 6 juillet 2017, 16-16.849 relance donc les débats !

Il retient en effet la valeur contractuelle d’un état descriptif de division qui viendrait ainsi compléter les dispositions d'un règlement de copropriété.

Dans cette affaire, une société Le Passage 2000, propriétaire d'un lot composé d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété, avait assigné le syndicat des copropriétaires Résidence Jean Monnet en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles.

Reconventionnellement, le syndicat avait sollicité qu'il soit constaté qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel ;

La Cour de cassation précise "l'état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle et qui affectait les lots situés au-dessus du premier étage à une destination exclusive d'habitation, n'était pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l'immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles..."

Dès lors que les dispositions de l'état descriptif de division étaient plus précises, en ce qu'elles portaient sur chaque lot, et alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier, la cour d'appel a pu ainsi décider qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

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Interdire d'accrocher le drapeau français à sa fenêtre: est-ce légal ?

Un seul copropriétaire peut présider une assemblée générale de copropriété

La prison sera-t-elle considérée comme un logement social ?

Statut de Loueur en meublé Professionnel LMP et immatriculation au RCS: la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018

Trêve hivernale: Me Thierry Vallat est intervenu sur la chaine ETB

Actualité des Associations Syndicales Libres (novembre 2017)

Encadrement des loyers: le tribunal administratif annule l'encadrement à Lille puis à Paris

Actualité juridique des Associations syndicales libres (septembre 2017)

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